网易房产5月27日讯 今年以来处在浪尖上的地产股，终于迎来了久违的吐气扬眉，从5月18日的绝地反攻开始，地产股展开一波凌厉的报复性反弹，多只小盘地产股累及涨幅达到30%，即使是保利地产、金地集团等大象累计涨幅也在18%以上。

在地产股报复性反弹的背后，多家机构均表示主要源于政策面的利好消息刺激，尤其是多个地方政府细则“温柔”出台，市场甚至解读为调控政策将放松，房地产迎来“利空出尽”的局面。

从4月14日“新国十条”出台至今，一线城市成交量已经出现明显下滑，房价已经出现“拐点”的迹象，此时地方政府却为调控松绑，是否会让中央调控半途而废，房价会否也迎来报复性上涨？

地方政府“松绑”

从4月14日被誉为史上最严厉政策的“新国十条”出台，抑制高房价首次被提升至政治高度，随后出台的“京十二条” 更推出了空前严厉的限购政策，业界预计调控将如一场声势浩大的政治运动展开。但事实往往出人意料，接下来出台的地方细则却是一个比一个“温柔”。

5月6日，深圳公布被称为“深十三条”的楼市新政，新政规定对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款，对于境外机构和个人购房强调严格按照有关政策执行，但没有提及类似北京的限购令，业内人士称之为“温柔一刀”。

5月21日，广州市国土房管局正式公布楼市细则，新政将解决夹心层居住作为重点，通过增加土地、保障性住房以及中小户型商品房供应抑制房价过快上涨，但新政也明确表示暂时不会出台“限购限贷令”，广州新政更被当地媒体戏称为“最无新意”细则。

5月24日，重庆新政细则也紧随出台，新政不仅没有提出“限购限贷”， 反而明确提出要鼓励普通商品住房消费，普通商品住房(含二手住房)交易手续费减半收取，对在主城区首次臵业的纳税人实行财政补助，并执行购房入户和公积金贷款优惠政策，重庆相关官员更表示，重庆市场总体上比较健康，因此“不能别人生病，重庆来吃药”。

“近期各地调控细则严厉程度低于预期，加上早前有媒体报道发改委人士称三年内免谈房产税，正是地产股出现强劲反弹的主因”，国信证券房地产分析师方焱表示。

调控陷入困局

在方焱看来，地方政府细则严厉程度低于预期，与“新国十条”调控见效以及外围经济形势恶化有关。

根据网易房产跟踪调查显示，新政出台后一个月，京沪穗楼市成交进入“冰河期”，其中北京商品房成交同比下跌达53.3%。中原集团研究中心的数据显示，5月7日-5月13日京沪深穗一手住宅成交量跌至2009年以来的周最低水平，跌幅达80%，二手住宅成交量更跌至2007年以来的历史低谷。

在广州新政发布会上，市房管局副局长黄文波也表示，新政实施以来，广州楼市成交已出现较大幅度萎缩，但房价却不可能应声而落，当再多一段时间，房价才可能顺应市场，实现明显的成效。

“新国十条出台后，在重点城市已经产生明显影响，这也是地方政策不加码的主要原因”，方焱表示，随着去年超宽松政策对经济刺激的边际效应正在弱化，市场对政府严厉调控房地产对经济增长和财政收入带来严重负面影响的担忧在加剧，近期股市大跌正好说明这一点；同时，欧洲主权债务危机升级、国际大宗商品价格大幅下跌，国际形势也不容乐观。

方焱认为，国内外形势的演化使调控陷入两难：不下狠手调控，土地财政及房地产在经济比重过大、商品房投资品属性过强，长期来看对经济发展不利；重拳调控，势必导致行业规模收窄影响经济增长和财政收入。

“为稳定经济、让市场保持一定活跃度，短期调控节奏将放缓，下一阶段政策将以整合、优化已出台政策为主，短期再密集出台新政的可能性不大”，方焱表示。

“新国十条”会否半途而废？

在地方细则“温柔”出台的同时，楼市调控会否半途而废，房价会否因此出现报复性上涨？这无疑牵动着每一位购房者的神经。

“与以往相比，此次的调控政策的确是管用，尤其在一线城市已经出现了明显的降温迹象”，曹建海向网易房产表示，现在要看的是政府的决心，如果政策出现像2008般“半途而废”的情况，房价说不定会出现报复性上涨，泡沫反而越吹越大。

 但方焱认为，现在谈“新国十条”半途而废为时尚早，毕竟才实施不到两个月，政府依然在观察市场效应，假如房价依然没有得到有效遏制，地方对进一步出台更严厉的调控细则仍留有活口，首先上海的靴子还没落地，其次重庆、广州、深圳的官员均表示若房价继续飙升，还将会出台更严厉的政策。

对于市场关心的房产税扩大至住宅开征的问题，方焱认为虽然短期内执行的可能性在减小，但中期是否执行仍难以预料，长期来看保有环节征税是趋势。

但国金证券最近研究报告认为，随着国内外经济形势发生变化，如果经济出现二次探底，政府唯有回到依赖经济增长的老路上，如果政府不能承受经济的短期下滑，经历如此短的调整周期就放松对地产的调控，很可能导致前期调控成果前功尽废，经济转型恐怕只是一句空话。（记者:区家彦）

(本文来源：网易房产 作者：区家