热点关注网易房产6月7日讯 销售面积与销售金额分别环比下滑25.8%与34.5%，万科向市场交出了一份不甚靓丽的5月份“成绩单”。一方面，政策与市场环境的“风云突变”让万科与800亿销售目标渐行渐远，另一方面，在空前严峻的融资环境下，即使是财务状况甚好的万科也不得不承受资金链紧绷的压力。
尽管万科多次强调不统一降价，但有房地产分析师认为，由于目前经济基本面与去年相差不大，加上政策面已经大为收紧，房价下跌趋势无可避免，万科全面降价仅仅是时间上的问题。
800亿销售目标“泡汤”
尽管万科向来以“谨慎”著称，但面对突如其来的政策变化，这头“大象”也难逃新政冲击。
资料显示，万科5月份公司实现销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，分别比2009年同期减少32.6%和20.2%。与4月份业绩相比，销售面积与销售金额更分别环比下滑25.8%与34.5%。
万科董事长王石去年底接受华尔街日报采访时曾经表示，预计2010年销售额在800亿，市场很好也不会超过30%的增长，不好也不会低于25%。截止今年1-5月份，万科累计销售面积234.5万平方米，销售金额280亿元，前五个月仅完成销售额目标的35%，这意味着在余下的7个月里，万科需要完成520亿的销售额才能完成目标。
“近期出台的政策十分严厉，对楼市销量的负面影响立竿见影，这也是万科5月份销售业绩大幅下滑的主要原因”，国信证券房地产分析师区瑞明接受网易房产采访时表示，在空前严厉的调控下，万科未来销售形势不乐观，销售面积与金额继续出现同比下降在所难免，今年要完成800亿的销售金额几乎是不可能，就算要保持去年634亿的水平也有一定难度。
根据万科2009年年报显示，在其结算收入中，深圳贡献了11%，广州、上海与杭州各占9%，北京则占5%，这意味着这些房价涨幅过大的重点城市贡献了万科总收入的45%。
“上述城市一旦遭遇冲击，预计将重现2008年的低谷情形”，江南证券研究院杜丽红认为，尽管万科分布在沈阳、青岛以及武汉等二线城市的项目有较大的上升空间，但由于上述城市仅占2009年结算收入的10%，这意味着假如政策与市场突变，万科难免遭受政策的猛烈冲击。
全面降价无可避免
在恒大地产高调宣布八五折降价后，尽管万科负责人表示由于价格差异，万科不会从总部给各个地方公司下令进行全国性统一降价。但从最新情况来看，万科降价的意欲表露无遗。
昨日有媒体报道，在深圳，万科再次在夜晚分别推出万科清林径和万科第五园四期里城最后一栋单位，其中万科清林径低于市场预期开盘，最低单位仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米，万科里城开盘均价20500元/平方米，低于3月份同样的单位的均价22000元/平方米。据悉，万科清林径开盘当晚即告售罄，万科第五园当晚也销售近八成。
“像万科里城去年同期均价仅仅为15000元/平米，现在就算是20000出头开卖，也比一年前要涨30%”，区瑞明向网易房产表示，目前房价上涨所依赖的经济基本面与去年相差不大，仅仅是出口稍有回暖，但现时政策面与去年同期不可同日而言，这一年以来房价的非理性上涨始终要回到原点，因此目前只能说万科是试探性降价以观察市场，如果市场持续恶化，全面降价仅仅是时间问题。
截至第一季度末，万科持有现金179 亿，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127 亿元，财务状况较大多数开发商稳健。
“现时房企融资环境严峻，万科去年8月提出的112 元再融资方案目前仍未获批，如被否决或打折实施，将导致公司缺乏释放业绩的动力”，区瑞明认为，假如市场调控期超过两年，即使以万科的财务状况也难以熬过寒冬，降价促销加快周转率只能是唯一选择。（记者:区家彦）
(本文来源：网易房产 作者：区家彦) 
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