北京二手房均价下跌8% 交易量或将反弹,涿州房产网

2010年4月中旬，系列房地产政策的陆续出台，北京楼市发生惊天逆转，成交量萎靡，需求观望，二手房价应声而降，在刚刚过去的5月，北京二手房成交均价为18650元/平米，相比4月份的20154元/平米，降幅为8%左右，而成交量下滑了74%。

二手房均价下跌8% 交易量下滑74%

“原来一个月怎么也能做2、3单，现在已经快两个月没有开单了。我正准备回老家休息一个月。”某大型中介的一名员工和网易房产记者表示，目前二手房交易十分冷清，虽然现在还没有关店，但是新店装修已经停滞。据网易房产了解，目前部门中介员工已经申请假期，处在停薪留职的阶段。

从数据上我们确实可以看到二手房均价和交易量的下滑。5月北京二手房成交均价为18650元/平米，相比4月份的20154元/平米，降幅为8%左右，而交易量更是剧烈萎缩，5月份全北京纯粹的二手房交易（去掉经转商）在8000套左右，环比降幅74%左右。

二手房的量价齐跌直接将新房市场“拖下水”。 5月北京新房成交价为35630元/平，相比4月份成交价格36749元/平，下降3%左右，而新房住宅5月份成交6269套，去掉经济适用房以及限价房，共计3956套，环比降幅55%左右。

新房未来或大幅降价 领跌市场

从5月份数据上看，新房均价和成交量下降幅度均小于二手住宅。那么下一步新房和二手房之间将出现什么联动呢？

以往的历史数据显示，2008年6月二手房价格12206元/平米，环比降幅为3.1% ，而新房市场直到3个月后才开始下跌，但下降幅度高达21.9% ，达到14294元/平米。

为此，“链家地产”副总裁林倩对网易房产表示，一般情况下，新房下跌周期会有所滞后，但跌幅会更为明显。“也就是说，未来新房回继续下跌，跌幅会更大。”

地产业内人士也一直认为，二手房价格不过是市场下跌的助推器，真正引领市场趋势的还是新房价格。

47%的需求被抑制未来二手房或放量

据“链家地产”《新建商品住宅与二手住宅分析报告》显示，预测2010年存量房的规模在495万左右，如果按换手率3.6—4%计算，每月成交量为15000套左右。

而目前宏观调控初期，二手房成交量已萎缩到8000套/月，比正常预估值减少了7000套。“也就是说目前市场上47%左右的需求是被抑制的。”林倩认为，这些需求必然作用在未来的市场上，所以二手房未来的成交量将会平稳上升，甚至是在某一时间段有集中爆发的可能。

二手房过去三年易涨难跌

2010年3月二手房房价环比涨幅11.3%，为三年半以来最大单月价格涨幅，每平米上涨超过2000元；而4月中旬以后，系列宏观调控政策出台，影响5月二手房房价环比降幅达到8%，同为三年半最大单月降幅，每平米下降1135元左右。

虽然从这三个月的市场来看，二手房正经历着大涨大落，但是更长久的历史周期来看，时至今日京城二手房价格始终凸显出一个易涨难跌的特点。

特别是目前，由于首付比例的提高，二手房因为总价较低，更多的受到了青睐。数据显示，2010年2季度，新房成交总价为385万，二手房成交总价位164万，新房的成交总价是二手房成交总价的2.3倍。

(本文来源：网易房产作者：江卉)