热点关注随着楼市“金九银十”旺季的到来，不少楼盘项目也开始加速进入市场。一些刚性需求的购房者也打算在合适的时机，选择出手购买房子。
那么，对于首次购房的消费者来说，购房应该关注什么？购房过程中存在哪些风险，又该如何规避？为此，记者走访了省会多位业内专家，为市民答疑解惑。
新房篇
1、购房前要做详细调查
“如果买新房子，首先要明确自己的目标，比如你准备买什么样的房子，要求什么样的位置，能承担的首付和贷款的底线是多少等。 ”雍和·慢城营销总监郝娜表示，确定了上述目标之后，就要对购买房屋进行详细的调查，比如房子周边的商业环境、文化氛围、交通状况，以及同地段、同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等。此外，还要了解楼房的视野开阔度、采光、朝向、空气及噪音等状况。
风险提示：这一阶段的主要风险在于新房子能不能顺利交房；开发商会不会“携款潜逃”等。防范这类风险的一个重点就是要对开发商进行详细考察，比如了解开发商的资质、信誉度和知名度，开发商售楼处是否有营业执照，是否有房屋预售许可证。如果是从中介购买房子，还应对代理的资质进行了解。
2、看楼书防范夸大其词
“了解楼盘项目，通常会涉及到怎么看售楼书的问题。” 一山实业集团营销总监徐华旭说，楼书通常是开发商所做的宣传广告，在看售楼书的时候也是有技巧的。
首先，要注意楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，还可以在互联网上查询、核对，或者到相关部门进行查询。其次，可以根据自己的要求审核楼书的外观图、小区整体布局图等信息，决定是否购买。
风险提示：看楼书过程中最主要的风险就是，楼书的内容可能与真实的楼盘存在较大差距，市民买了房子之后，才发现并不像楼书中描述的那样美妙。
“防范这类风险的一个办法就是，要从法律上确保楼书的法律效力。就是要把楼书的内容明确写到商品房销售合同中去。”河北新业律师事务所房地产专业诉讼律师高平表示，这样的话，一旦开发商没有按照商品房购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
3、看样板间注意层高
看完楼书，部分购房者还会到楼盘的样板间去看一看。“怎么看样板间也是非常有学问的。”徐华旭表示，其实样板间与项目的差距有时可能比较大，购房者不能仅仅依靠看样板间就做出购买决定，否则很容易使自己陷入误区。
据介绍，样板间一般分为两种类型，一种是在售楼现场临时搭建的样板间，一种是在预售楼层里面装修的样板间。看样板间的风险一般都会出现在那种售楼现场临时搭建的样板间上，购房者看这种样板间的时候要特别注意。
风险提示：据介绍，临时搭建的样板间，层高和各种功能空间的开间等尺寸可能都要比真实房子的尺寸要大。防止这种情况出现，就要在看样板间的时候，带上卷尺和纸笔，对样板间进行测量。有的开发商在布置样板间时，几乎所有的家具都可能被设计成小号的，目的是为了让购房者觉得房屋更宽敞，产生房屋使用率非常高的错觉。购房者对家具的尺寸也要进行测量。
4、签认购书“咬文嚼字”
“这之后，就要签订认购书，交定金了。”高平表示，购房者一定要分清定金和订金的区别。
据介绍，认购书里的定金和订金区别很大。定金是一个专门的法律概念，其目的在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定定金的规则。依据《合同法》相关规定，是定金的，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，卖方违约“定金”双倍返还，购房者违约，“定金”则不返还。
“订金”一般可视为“预付款”， 交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果。所以签认购书时，要注意是“定”还是“订”。
风险提示：通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买方应该在签订认购书多少日起买房，否则的话不退还定金。面对这种情况，购房者在签订认购书的时候，应将这个条款改为买方应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
5、签买卖合同前看“五证”
“认购书签订之后，就要跟开发商签订买卖合同了。”徐华旭表示，由于买房人的权利和义务都在合同中体现，一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。因此签订买卖合同就应该非常慎重。
签订合同之前最重要的是要仔细审查“五证”（《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》）。要判断“五证”的真实性，购房者可到发证机关查验产权证号码是否与发证机关的档案记录相一致。
值得关注的是，这一阶段要审查所购商品房是否在《商品房预（销）售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号；《国有土地使用证》中要注明“出让”，而不是“划拨”；所购房屋是否在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。其土地性质也要关注，如果不是住宅，那么项目风险较大。此外，还要查看所购房屋是否为《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。
风险提示：购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利办理产权证。
6、产权证办理时间提前约定
在签订购房合同时，还应该对以下方面特别关注。高平说，关于房屋建筑面积条款要特别关注。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有面积。应约定在建筑面积不变的情况下，套内建筑面积减少，公摊面积增大，如何处理。关于价格条款要明确，应签订开发商不得随意加价的条款。关于履行合同条款，应注明交房日期。
风险提示：一定要在合同中约定办理产权证的时间。按照《商品房销售管理办法》的规定，办理产权证的期限应为60日，但开发商一般规定为90日或180日，应尽量缩短办理产权证的时间。
关于违约责任条款，应约定开发商逾期交房、不能交房的违约责任，违约责任规定得越细越好，如逾期交房一日应承担房款多少比例的违约金等。
二手房篇
1、买二手房要看产权
除了购买新房，很多刚需族还将目光锁定在二手房上，面积小，总价低，购买之后就能入住等诸多优点都在吸引着购房者选择二手房。那么购买二手房又应该注意什么呢？
“购买二手房首先要关注房屋出卖人是否有房产证，所购买的房屋是商品房还是小产权房，如果是小产权房，建议不要购买。”河北国大房地产经纪有限公司副总经理李来军说。
风险提示：李来军介绍，二手房买卖一个最容易出现问题的地方就在产权问题上。比如房屋出卖人的产权证不是登记在一个人名下，还有共有权人。在这种情况下，其他共有权人不同意出卖房屋，购房者就买不到房子。因此签订合同时，一定要所有产权人都在场，这样才能保证交易的安全。
2、附属设施要约定
“二手房交易还应关注的是，房屋成交价格应明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。”李来军说，这是因为大多数二手房的公摊面积较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。
此外，二手房交易还经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具甚至包括门窗等附属物品的问题。合同中要明确约定哪些东西是随房屋一起交易的，避免过多的纠纷。
风险提示：房屋买卖完成后，一定要让房屋出卖人将户口及时迁出，并结清已发生的全部水、电、气、电话、收视、宽带、物管费用等，这些细节问题一般发生纠纷比较多。与此同时，还要注意租赁和抵押情况，避免交易后发现房屋已经出租而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。
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