本文摘自:东方早报
70个大中城市中,53个城市的9月房价环比下降或持平,24个上涨的城市中涨幅均未超过0.3%。 早报资料
连续两个月收窄涨幅后,房价终于有了点低头的迹象。
国家统计局18日发布的数据显示,9月70个大中城市中,新建商品住宅价格环比(较8月)下降的城市有17个,持平的城市有29个,24个上涨的城市中涨幅均未超过0.3%。与8月份相比,9月份环比价格下降的城市增加了1个。
相比去年同期(同比),9月70个大中城市新建商品住宅价格仅温州一个城市下跌,但同比涨幅回落的城市达59个,比8月份增加了19个。
“(9月)房地产的价格出现了松动,房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。”国家统计局新闻发言人盛来运18日在第三季度宏观经济数据发布会上说,房地产的调控取得了积极的成效,房地产的市场运行向着宏观调控的预期方向发展。
不过,盛来运强调,仍要实时监控房地产的发展变化,来进一步巩固房地产宏观调控的成果。
一线城市连续三月停涨
房价涨势“熄火”,在京沪穗深四大一线城市体现最为明显。
国家统计局数据显示,9月京沪穗深新建商品住宅价格与8月份持平,这已经是四大一线城市房价连续第三个月环比止涨。
北京中原地产市场总监张大伟称,全国70个大中城市的价格数据已经明显出现了数据上的拐点,特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。房价从2009年来的爆发式上涨,在最严厉的限购、限贷叠加影响8个月之后,数据逐渐开始进入下调阶段。
链家地产首席分析师张月提到,一线城市严格调控的效果远远超过二、三线城市。9月北京、上海和深圳楼市成交量环比分别下降60.3%、60.5%和62.9%。“金九”成交量萎缩明显。
部分三线城市房价则已率先下跌。
易居研究院18日发布的一份报告称,温州、岳阳、常德、安庆等三线城市,9月新建商品住宅价格环比下跌。据易居测算,包括温州在内的32个三线城市,9月的新建商品住宅价格环比下降0.04%。其中,温州的跌势尤为迅猛,环比跌幅达1.4%,居70个大中城市跌幅榜首。
一位在全国布局的开发商称,三线城市止涨是正常的,因为需求不多,大都是本地需求,而且消化能力不强。
易居的报告还提到,包括银川、太原等省会城市在内的二线城市房价,9月仍在逆势上涨。据易居测算,二线城市9月新建商品住宅价格环比上涨0.05%,同比上涨4.98%。
房价跌势初现,成交低迷已久。
据国家统计局数据,1-9月全国商品住宅成交面积63604万平方米,同比增长12.1%,较1-8月13.1%的同比涨幅继续收窄。
在全国楼市量价双双回落的情况下,9月房地产开发景气指数(国房景气指数)也降至100.41,为近25个月新低。连续4个月下降后,国房景气指数已经在临界线左右徘徊。“国房景气指数”以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。
张月认为,这表明开发企业对于后市明显缺乏信心,市场预期即将由乐观转为悲观。在这样的预期下,房企对于量跌引发的价跌更容易接受,甚至部分房企降价救市的决心也会更大。
房企或走向分化
可见的是,紧缩的货币政策下,房企的资金压力不言而喻。
国家统计局数据显示,1-9月,全国房地产开发企业本年资金来源61947亿元,同比增长22.7%,增幅比1-8月下降0.7个百分点,较去年同期大幅下降9.8个百分点。其中,利用外资和自筹资金大幅增加,而个人按揭贷款则继续下滑,易居称,这一数据已连续7个月出现负增长。
上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,四季度融资环境仍然严峻,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金,否则增幅有再度下滑的趋势。在此形势下, 预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。
戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏认为,第四季度房企的资金链将继续紧绷,但这种紧绷将专心兑现前期积累的土地筹码、有效降低负债率、提高现金流水平将成为下一阶段境内房企的工作重点。
调控和市场的双重压力,迫使开发商开始分化。
伍惠敏预计,在当前房地产调控环境不发生根本性改变的条件下,未来1-2年内,大型房企与房地产基金将获得更大的发展空间。其次,房企的融资渠道将由目前以间接融资为主向直接融资过渡,市场中的投资资金从而逐步从需求领域转向供给领域。
“我们认为四季度以及明年一季度房地产企业资金将面临最困难时期,而企业差异会很大。尤其是一些中小房地产开发公司。”东兴证券的房地产分析师郑闵钢表示。
高力国际认为,政府收紧贷款,也促使开发商寻求银行贷款以外的资金来源,造就更多外国投资机构与本地开发商的合作机遇。此外,中国政府对外资进入中国房地产市场依然保持审慎态度,使得境外交易结构的买卖项目受到追捧。
高力国际华东及西南区及中国物业投资服务董事总经理翁琳称,投资者在中国一线城市热衷于办公楼和零售商铺等商用物业,主要原因是受到强劲需求的支撑,市场正处于快速上升阶段。由于调控政策对一线城市较二三线城市严谨,投资者及开发商正积极往二三线城市寻求开发项目的合作机会。