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全年销售1215亿 万科续寻华润信托借款
月4日，万科公布2011年12月销售简报，数据显示，12月份万科实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元，分别环比下降18.8%及29.8%。
这也是万科2011年录得销售额最低的一个月份。不过，这并不影响万科再度蝉联年度行业销售冠军。
截至2011年末，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。
售价下滑
针对12月销售金额环比下降，万科指出，这主要是由于认购与签约的不同步所致。
万科方面表示，从认购金额来看，公司12月份环比11月有较明显增长，但因为大多数推盘都集中在下半月，有相当比例的房屋虽在12月实现了认购，但尚未完成签约。
万科指出，截至12月底，万科已认购待签约产品规模超过100亿，其业绩将在未来几个月中陆续体现。
与此同时，12月份万科的新推盘销售率依然保持在60%以上，并连续两个月环比上升。
当然，这还依然得益于万科的“积极定价”和快速销售策略。
12月17日，厦门万科金域华府第八次开盘，推出150套不限购SOHO双层，单价13264元每平方米，全部一口价49.9万，环比此前价格出现了大幅回落。截止当日中午，该项目认购已经达到8成。
12月24日，位于广州萝岗区科学城的万科东荟城正式开盘，起价8900元/平方米，比之前吹风价1.5万元/平米低了6000多元/平米，开盘当日即销售八成。
12月，深圳万科继续加大推盘力度，推出了金色领域以及金域缇香等项目，金色领域的开盘均价为12000元/平方米，金域缇香的开盘价为9400元/平方米，两个项目的销售价格都远远低于市场预期。
此外，在上海、合肥、成都等众多城市，万科的降价也在同步展开。
但这亦直接导致万科的售价直接下滑。根据销售数据计算，2011年万科全年平均售价为11303元/平方米，12月平均售价则仅为9716元/平方米，较全年均价低19.6%。
万科董秘谭华杰表示，2012年公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。由于产品定位方面的优势和一贯坚持快速销售的策略，万科有信心继续领跑市场。
借道融资
同时，万科12月报亦披露，12月万科共新增6个项目，分别位于武汉、西安、重庆、南昌、惠州、大连等城市，对应万科权益的规划建筑面积合计约97.7万平米。
万科表示，公司谨慎拿地的原则并没有任何变化，项目数量增加主要因为部分项目在年底正式办理完相关手续。从价格来看，12月新增项目的平均楼面地价约2230元/平方米，和今年前11个月的平均地价相比有所下降。
万科指出，由于销售好于市场整体，且前期坚持了谨慎的投资策略，万科目前的资金状况仍较充裕，因此即使外部融资渠道高度紧缩，万科也表现得较为从容。
12月15日，万科发布公告称，为满足公司上海五街坊项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限两年。为固定利率借款，年利率11.2%。
万科表示，此次借款将有助于支持上海五街坊项目的开发，有利于提高项目经营效率。五街坊项目目前处于主体结构施工阶段，项目进展顺利，并不存在资金问题。
万科在接受观点地产新媒体采访时表示，本次信托借款在合作方式上和传统的信托融资并没有太大区别。11.2%的年利率也不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。
万科指出，未来会坚持现金为王的策略，积极促进销售，拓展融资渠道，充分利用社会资源，提高资金使用效率。同时也会在股东大会的授权范围内，继续寻找和华润开展合作的机会。
万科2011年4月第一次临时股东大会通过《关于与华润合作事项的议案》，已授权董事会决定在44.2亿元以内利用华润深国投信托有限公司信托资金等事项。
绿城中国去年底销售额激增 高端住宅降价换红包
很多人都认为我们过不了2011年。可现在怎么样？”绿城中国（03900，HK）首席财务官兼董秘冯征昨日在接受 《每日经济新闻》记者采访时如是感叹。在经历了近一年的销售低迷之后，绿城终于在2011年年底迎来了反弹，合约销售额预计超过50亿元，接近去年最高月销售额。
在年末迎来成交反弹的，并不只有绿城中国。今年1月1日制作并发布 《2011年度中国房地产企业销售排行榜TOP50》的克而瑞研究中心总经理陈啸天介绍说，金地（600838，SH）和华润置地（01109，HK）两家同样走高端路线的开发商，在年底也实现了业绩的飘红。
上海高端住宅市场同样出现了成交的放量。中房信分析师薛建雄表示，尚海湾、星河湾等成交量均出现大幅上升，其中尚海湾的成交量创近一年月成交量新高。不过，分析人士指出，这一轮的豪宅成交应该和开发商价格让步有关，1月份高端住宅市场能否延续去年12月的成交反弹势头仍然是个未知数。
销售额或为全年最高纪录
根据知情人士透露，绿城在去年12月份的月销售额超过50亿元，是去年下半年以来销售额最高的月份。
公司简讯显示，绿城上一次单月销售额超过50亿元是在去年1月份（52亿元），此后，绿城中国的月销售额一路下滑，再未上过50亿元。
因资金受压，绿城甚至一度为诸如破产、被整体收购等负面谣言所困扰，甚至连一些业内的资深分析师也担心，绿城能否走出困境。
去年12月30日，董事长宋卫平甚至在《绿城集团报年会特刊》中“反省”，认为“管理层对宏观调控的复杂性和调控‘烈’度缺乏预判，导致公司在面对房地产业严厉调控时十分被动……遗憾的是我们没有预料到，调控的影响是如此深远。”
同时，宋卫平也已经明确今年绿城的变化，“购地开发、商品房开发、中高端等词汇，会在我们的话题中淡化许多，我们谈得更多的，将是轻资产、代建、保障房、服务产品的创新升级、多元化。”
不过，绿城的销售终见起色。2011年11月，绿城的去化率终于环比有所上升，上升幅度约36%；10月去化率上升幅度更有望超过60%。销售额的大幅增长，显然有助于缓解绿城的财务压力。
根据绿城中国2011年半年报，绿城中国扣除预售订金，需要偿还的一年期负债为375亿元，扣除有望延期的到期银行贷款，剩余的负债为240亿元。绿城去年7月至11月的销售额为104亿元。绿城向SOHO中国此前出售外滩地王项目的权益，又可以获取10.4亿元的销售额。如果去年12月，再取得50亿元以上的销售额，对缓解绿城的财务压力来说，无疑会是重大利好。
销售额的迅速反弹，显然让一度遭遇压力的绿城中国方面松了一口气。冯征在接受《每日经济新闻》记者采访时从容表示，在他看来，绿城的财务情况一直很好，没有什么问题。
高端住宅成交绝地反弹
事实上，记者注意到，绿城中国在上海和广州的项目并没有大面积进入到两地的销售额前十名，那么其去年12月份大幅反弹的销售额又从何而来？
业内分析人士告诉记者，绿城去年12月份的成交反弹，与整个高端市场最后冲刺发力有关。陈啸天说，据他监测，除了绿城之外，华润、金地等高端物业开发商也有非常不错的表现，业绩出现大幅上升。薛建雄也表示，以尚海湾和星河湾为代表的高端住宅项目在去年12月份有一波成交行情，这些项目的成交情况都远远好于去年其他时间段。
据克而瑞研究中心统计 （尚未得到各开发商证实），高端住宅开发商去年12月份的销售额，的确要好于11月以及年度平均水平。以世茂房地产为例，11月份的销售额是17亿元，去年前11月的平均月销售额也不过20多亿元，但12月一个月就卖了35亿元。合景泰富去年前11个月一共卖了109亿元，而12月份就卖了25亿元，占到此前11个月份销售额的25%。
张宏伟甚至透露，就连单价在10万元/平方米以上的上海超高端住宅，在去年年尾也有很不错的业绩表现，成交量不仅远远超过去年其他月份，甚至和2009年同期持平。
保利地产股权激励方案行权仍有难度
2011年12月26日，保利地产公布股权激励计划草案修订稿，其实际控制人中国保利集团公司收到了国务院国资委批复，对11月公布的原草案行权条件作了微调。
公告显示，保利股权激励计划草案修改后，为每个行权期的净利润较前三个会计年度的净利润的年复合增长率不低于21%。而之前对净利润的要求是，三个行权期的净利润较基期的增长率不低于50%、80%和120%，算下来净利润年复合增长率不低于22%左右。行权条件略微宽松。
修订稿对净资产收益率（ROE）的要求没有变化，仍为三个行权期内分别达到14%、14.5%和15%，这在行业内属于较高水平。
对比万科和金地的股权激励方案，保利的行权标准在ROE和净利润复合增长方面与万科基本一致。其ROE要求高于金地每年须达到10%的标准，但净利润复合增速要求低于金地每年30%的要求。
保利地产的股权激励计划以ROE和净利润的增长率为主要考核指标，这要求企业在保持高周转率的同时，同样要保持净利润率水平。克而瑞分析师朱一鸣认为，保利地产2006年上市以来每年的ROE基本都能达到行权条件这一水平，但未来3年都维持这一水平，有一定的难度。
财务杠杆水平下降将对ROE形成一定压力。财务报表显示，目前保利地产的资产负债率已高达81%，房企业绩下滑，加大了其对预售账款的结算压力，预收账款的下降将降低资产负债率。假设保利地产的资产负债率下降到行业平均水平（71%），那么在净利润率和总资产周转率不变的情况下，ROE的下降幅度会高达35%左右。也就是说，如果要保持ROE维持在目前的水平，利润率或周转率需要提高35%。这对企业的经营策略提出了新的要求。
保利在2011年依然跑赢大市，实现了约730亿销售。分析人士预计，2012年房地产市场的环境会略微好于去年，首次置业需求将会得到很大的释放，中低端刚需产品依然是包括保利在内各大房企投入的重点。
从保利地产的布局上看，公司定位于一二线城市的中低端需求，一二线城市土地储备占比较对标企业均值高9个百分点，54%的土地储备分布于价格调整压力较小的城市，29%的土地储备分布于价格调整压力大于30%的城市；2011年以来新增土地储备进一步向刚需倾斜，80%分布于价格调整压力较小的城市或项目，从而在一定程度上降低了调控冲击
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