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新型城镇化的核心是人而非地的城镇化，绝不等同于新一轮的造城运动。紧跟主旋律、找到切入点是房地产业在新型城镇化建设过程中取得突破的关键。
“十八大”闭幕以来，“新型城镇化”备受关注。据报道，由国家发改委牵头、联合住房和城乡建设部等多个部委共同参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划（2011~2020年）》已完成，并即将对外发布。有专家称此《规划》涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，将拉动40万亿元的投资。随之而来的是地方政府规划和卖地的喧嚣，还有开发商拿地的冲动，一轮新的造城运动已是“山雨欲来风满楼”。
但是，高层和学者们近期已经开始频繁地对新型城镇化的演绎进行纠偏。“新型城镇化的核心是人而非地的城镇化，新型城镇化绝不等同于新一轮的造城运动，绝不等同于乡镇的房地产开发。”
一方面是新型城镇化概念和方向的困惑，另一方面是当下一些三四线城市供大于求的惨淡市场，许多准备“豪赌”新型城镇化的开发商开始困惑：饼很大，可机遇究竟在哪里？
“罗马不是一天建成的。”我认为，紧跟主旋律、找到切入点是房地产业在新型城镇化建设过程中取得突破的关键。
主旋律之一：人口流动趋势。睿信致成管理咨询的国际比较研究结果表明，中国人口流动以从农村进入城市为主导的阶段即将结束。未来人口流动的特征将出现明显分化：长三角、珠三角和京津冀地区进入以都市圈流动为主导的发展阶段；部分发达的二线城市进入以大城市人口郊区化为主导的发展阶段；中西部等大部分地区则进入以小城市人口进入大城市为主导的发展阶段。
主旋律之二：产业重构布局。产业发展是城镇化的长期驱动机制，工业化和城市聚集效应共同决定了城市化的规模结构，在工业化的不同阶段，不同规模的城市的发展速度不同，进而在整体上表现为城市规模结构的演变。“十二五”规划已经清晰勾勒出产业在中国不同城市间重构的蓝图。即推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构，按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。同时，科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能。
主旋律之三：流动人口的城镇化。新型城镇化的核心是人的城市化，重点和难点在于解决两亿多农民工的市民化问题。有专家指出，在房价上涨透支未来的背景下启动城镇化，面临农民工进城后如何安居的难题；在区域差异性非常明显的基础上启动城镇化，面临农民工稳定性差的问题；在移民文化发育不足的情况下启动城镇化，面临农民工和本地人口如何有效融合的问题。短期而言，破解这些难题对于地方政府和开发商来说并非福音，因为要让进城农民有更多的进城经营资本，政府和开发商必须让利，提高农民在土地增值收入分配中的比重，这反过来又极有可能推高房价，降低流动人口城镇化的热情。
在找准切入点问题上，总体而言，不同定位和生命周期的城市提供不同的房地产发展机会：核心城市中心区迎来旧城改造，郊区迎来休闲地产、养老地产、奥特莱斯、卫星城镇综合体及中高端公寓开发等机遇；大城市迎来新城综合体开发及郊区低密度高端住宅开发机遇；中等城市迎来中心区的商业综合体及高端豪宅机遇；小城镇主要迎来产业地产发展机遇。
结构上，我更看好三大经济圈，即长三角、珠三角和京津冀地区，因产业和功能在城市间重新布局带来的发展机遇。在城市圈内差异化定位或者承接产业梯度转移的中小城市，必然迎来所谓“产业地产”的良机；核心城市必然迎来商业地产、教育地产等承载高端服务业的良机。
此外，“落脚城市”也将成为焦点。城市群及其核心城市面临破解流动人口“落脚点”的难题，这反过来也是重大的机遇，谁能 够创造性地满足“向城市过渡”的庞大群体需求，谁就可能抓住产品或商业模式创新的重大机遇。
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