焦点：借名买房行为是否有效？

　　面对越来越严厉的房屋限购政策，很多想要在北京购房的外地人，都像李先生一样，认为使用亲朋好友的名义购房没有什么太大风险。虽然产权证上写着别人的名字，但只要私底下签个协议，自己实际住进去，这样就完全可以规避掉一些潜在的风险。有的购房人还认为，借名买房后再取公证处做一个公证，公证书上注明真正的房主，照样可以达到规避风险的目的。这类购房人却不知道，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产以登记为准。某房屋的产权证登记的是甲，如果要公证该房屋实际属于乙，公证处的一般原则是不受理该类公证业务的。

　　借名买房行为到底是否有效？在这个问题上，法学理论界的一些人认为，借名买房行为规避的只是国务院的通知或地方政府的细则等，而这些通知和实施细则并非法律法规。所以，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，不应认定为无效行为。而司法实务界普遍认为，借名买房行为属于以合法形式掩盖非法目的，同样根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，这种行为应当认定为无效。

　　也就是说，一旦张先生起诉到法院，李先生及家庭成员面临失去唯一居所的风险。

　　案情结果：艰难维权路

　　2013年4月11日，也就是张先生给李先生最后期限的第二天，李先生接到法院的电话，张先生到法院起诉了。

　　4月12日，李先生来到法院领取了张先生的起诉状。起诉状中，诉讼请求明确注明“确认房产归张先生所有，张先生及家庭成员腾空房屋。”李先生的担心变成了残酷的现实。焦景收律师在了解完本案的案情后告诉李先生，这个案子如果通过判决，败诉几成定局。

　　在法庭上，焦律师代表李先生发表了答辩意见：1、该房屋现有两位七十岁老人、一个年幼孩子以及李先生夫妻等五人居住，五人均没有其他住房，腾房不具有现实可能性；2、该房屋价值远高于购买之时，张先生的诉求若得到支持，张先生将因此获利而李先生将遭受严重损失，利益明显严重失衡。

　　法官在实地调查后，证实了李先生一家的居住情况。法官也感到这个案子的难点，即使判决张先生胜诉，执行将很难进行，李先生一家老小不可能被赶到大街上。在此情况下，经过三次调解，李先生和张先生最终达成了调解意见。调解方案如下：1、李先生一家继续居住该房屋，待具备过户条件后，双方协商共同过户；2、张先生撤回起诉，诉讼费由李先生承担；3、若张先生因购房出现额外支付房款、税费或出现损失的，由李先生承担。

　　律师论道

　　“借名买房”风险大

　　像李先生这样的借名买房者，已算非常幸运。这一类的案件，法院一般都会判决房屋归“出名方”。

　　“借名买房”的种类很多，比如不具备购房资格借名买房、借名购买商品房、借名购买经济适用房、借名购买回迁房、借名购买公房。在司法实践过程中，法院对这五类借名买房行为的裁判尺度也是不一样的。

　　没有购房资格借名买房、借名购房经济适用房属于以合法目的掩饰非法目的，法院一般都会认定为无效。

　　借名购买回迁房的，由于回迁房是国家给予被拆迁安置人的一项安置权利，该权利的转让不存在《合同法》第五十二条的情形，一般认定为有效。

　　公房是国有单位或国家机关出售给本单位员工的房屋，借名购房买公房的，一般先看公房是否属于经济适用房或按照经济适用房管理。如果是，借名购买公房也会被认定为无效。如果不是，则可以认定有效。

　　焦律师提醒借名买房或想要借名买房的购房者，切莫铤而走险，否则结果将会很“受伤”。