热点关注最近，全长约940公里的北京“大外环”高速公路将于2015年全线建成通车的消息，再次让人们的目光聚集到对京冀交界城乡一体化的关注上。京冀两地联手达成加快推进北京大外环高速公路建设战略共识后释放出的一条消息。使这条曾被称为永远无法落成的环京高速公路终于有了明确的时间表。
“大外环”亦被看作“北京七环”，其概念的提出究竟源于什么背景？涉及范围到底有多大？对北京周边城市意义何在？对区域楼市影响几何？
在“大外环”这个交通干线上，星罗棋布地散落着十几个卫星城，这些新城镇就可能成为这个区域未来新的发展体。大外环的建设对周边楼市来讲是机遇，是锦上添花，但这些开发商们更需要有足够的耐性和热情从而脚踏实地的发展，需要品质的打造，而不是仅仅是只会炒作概念。
本刊致力于通过对“大外环”的解读，正确看待这一概念对周边楼市的影响，鞭策开发商们在充分发挥“大外环”概念优势的同时，积极打造出环京新城的楼市品牌。
解密北京“新七环”
“七环”、“新七环”、“大外环”、“大七环”虽然在概念和包含范围上有所区别，但是无论是提到哪一个词，我们都会想到环首都新城中的燕郊、固安、香河、涿州等。最近规划的这一环路又是什么样子呢？
日前，京冀两地联手达成加快推进北京大外环高速公路建设战略共识后，据悉全长约940公里的北京大外环高速公路将于2015年全线建成通车，届时河北省有多达11条高速公路直达北京，北京将形成由密涿高速、张涿高速、京承高速、京化高速、张承高速共同组成环绕北京市的高速路段，形成北京的“大外环”。京冀交通一体化进程全面提速，环首都经济圈加速形成。
许多媒体对“新七环”、“大外环”的概念模糊不清，经常出现乱用的情况。“大外环”，俗称“新七环”。而实际上，这是两个不同的概念，“新七环”的官方说法是北京大外环高速公路，又称京津冀环线高速公路，规划总里程约940公里，其中北京市境内包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，约90公里。河北省境内约850公里，穿越辐射三河、大厂、香河、廊坊、固安、涿州等京周边楼市热点地区。由此可看出，“新七环”并不是传统意义上的北京七环路。
“新七环”并不是按照六环路向外扩张的规划模式。而是用一条半环状的“货运大通道”取代“七环路”，使北京市东南部现有的过境交通，尤其是货运过境交通逐渐转移至北京外围地区。
不同于以往颇受诟病的“摊大饼”式的环路北京城市发展模式，这次的北京大外环呈现出C字的形态。但无论是环形还是C型其本质和原理都是相同的。
北京市交委有关人士近日表示，按照市总体规划东部发展带中规划的“大外环”已取代“新七环”的提法。北京市规划委一名相关人士在接受采访时称，“新七环”主要是河北省推行的概念，并不是北京市的主打概念。新建的“大外环”高速公路主要目的在于缓解市区运输压力，并不代表北京市域会扩大到河北地区。“环状扩张道路造成的问题已经很明显，未来北京也不会再以摊大饼的方式扩建，不能简单理解‘大外环’的全局战略意义。”
北京市规划委相关负责人介绍，建设大外环，主要是为了带动河北省环北京小城镇发展，北京不会再走环状向外扩张之路。北京建“大外环”将为周边的区域带来新生机。这条高速公路，将为涿州、廊坊、大兴、通州、三河、平谷等若干个重要城市和城镇的未来发展打通血脉，为城市的均衡发展奠定交通基础。
据河北省交通运输厅介绍，目前，河北省境内已建成通车路段有廊坊至涿州段、北京至新疆高速公路河北段、张家口至承德高速公路张家口至崇礼段、承德至唐山高速公路承德至兴隆段、张家口至涿州高速公路张家口段，共约335公里。
密云至涿州高速公路廊坊至北三县段、张家口至涿州高速公路保定段、张家口至承德高速公路崇礼至承德段正在建设中，全长约445公里。
届时，河北将有京承、密涿、承平、京秦、京哈、京台、大广、京港澳、京昆、京新、京藏11条高速直达北京。
追溯“北京七环”
被称为北京“新七环”的密涿高速公路预计在2015年建成通车，据了解，“新七环”并不是按照六环路向外扩张的规划模式。而是用一条半环状的“货运大通道”取代“七环路”，使北京市东南部现有的过境交通，尤其是货运过境交通逐渐转移至北京外围地区。这个在20年前就曾在北京掀起一番热浪的概念，由于种种原因都难以有所突破。如今，“大外环”的规划和修建被提上日程。在北京外来人口不断增多的这些年中，四环五环的人口过度饱和，六环日趋发展，人口的积聚和相关配套产业的完善，导致六环的人口也将日益饱和，城市单一增长极必然带来一系列大城市病——道路、水源的资源约束，产业布局的选择性危机，经济升级成本加大的危机，区域发展红利的丢失危机……“新七环”的建设势在必行，在这样的背景下，新七环的提出引人注目。
“新七环”的形成，不仅分担了北京物资运输的压力，也将给沿线及辐射范围内的北京远郊和京外的环北京经济圈的楼市带来利好。
但是有关“北京七环”的说法由来已久。长期以来，两股难以言说的力量一直在较劲，明里暗里。高科技把北京的发展拉向西北，而滨海新区则把天津的发展引向东南——环渤海地区最重要的两个经济体正在做着反向赛跑，如何将两座城市及其之间巨大的腹地有机联结？“大七环”一度曾是最佳答案。不过，从来没有一条道路像规划中的七环路一样，承载如此之多的交通以外的深刻内涵。七环路正在成为“符号”，她那充满无尽变数的命运，恰是京津冀、环渤海经济一体化多年来分分合合的真正缩影。
“七环”的概念最早可以追溯到1993年的规划。根据北京1993年版总体规划，北京是有过“七环路”考虑的，在当年的规划中，有北京公路一环、公路二环、公路三环，公路一环即相当于现在的五环路，公路二环则是现在的六环路，而公路三环就会是“七环路”。
2005年，知名建筑学与城市规划专家吴良镛在接受媒体采访时谈到，“新七环”与北京提出的七环路不同。“新七环”主要区域将在河北境内。这是因为北京中心城区聚集的功能太多，这就迫切要求北京核心城市的“有机疏解”与京津冀范围的“重新集中”，要求建设区域综合交通体系，重组发展空间。此外，“新七环”可以带动河北省的发展。2006年，吴良镛曾在其主持发布的《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告》中，首次正式提到北京“新七环”概念。
“密涿高速与当年吴老先生的‘新七环’走向是基本一致的。但整体概念已经更替为‘大外环’，内涵和外沿也更为丰富。”北京规划委人士近日介绍。
“七环”筹划20年诞生记：
1993年——在北京市规划委确定城市发展规划的过程中，著名建筑学与城市规划专家吴良镛院士提出了突破北京市域建设“大七环”的方案。
2006年——吴良镛院士在其主持发布的《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告》中，明确提出突破北京市域修建七环路，首次正式提到北京“新七环”概念。
2009年——北京房价出现爆发性上涨，市场曾掀起一波“七环热”。虽然后来被证明七环仍在图纸上，但“向七环去”已经成为北京楼市突进的方向。
2012年——密涿高速北京段获北京市政府批准，将与张涿高速、京承高速、京化高速、张承高速共同组成环绕北京市的高速路段。北京市规划委的相关负责人首次表示，这条大外环取代了曾经提出的“七环路”。
2013年——河北媒体报道称从省交通运输厅获悉，全长约940公里的北京大外环高速公路将于2015年全线建成通车，届时河北省有多达11条高速公路直达北京，京冀交通一体化进程全面提速，环首都经济圈加速形成。
2013年——北京市规划委表示，本市总体规划东部发展带中规划的“大外环”已取代“新七环”的提法。目前“大外环”规划已经完成，全长940公里，计划2015年通车。
环路背景：
一环路
一环路，一直就没有一个权威的说法，在城市规划中也见不到。可能是因为最早的环路叫三环路，在那以后出现的、在三环之内的环路就顺理成章地被叫做二环路，在三环之外的分别叫四环路、五环路。而在二环之内，再也容不下这么一条全封闭、全立交的城市快速路，所以实际上北京是没有一环路的。
二环路
是北京市第一条环城快速公路，二环路于1992年9月建成通车，是中国第一条全封闭、全立交、没有红绿灯的城市快速环路。全长32.7公里。
三环路
始建于上世纪80年代初期，分别由海淀、西城、朝阳、丰台路段组成，全长48.265公里。
四环路
是北京市城区的一条环城快速路，平均距离北京市中心点约8公里。北京四环路全长65.3公里。
五环路
于2000年11月开工至2003年10月底全部完工，全长98.58公里。
六环路
又称G4501北京绕城高速公路，全长187.6公里，2009年9月12日实现全线贯通。
3年后在七环置业八成北京人
据调查数据显示，在3582名实际网友参与中，78.4%有意在北京周边置业。其中燕郊和廊坊最受关注，占比分别达到26.9%和23.8%；其次为固安、香河，占比也达到了22.4%和15.1%。这些新城虽隶属于河北，但与北京的远郊相比似乎更有优势，这些年来日渐火热的楼市与日益攀升的楼价至少造成购房者在这些地区还是有不小的置业需求。
这次，“为首都分忧”将不再会是一个零和游戏——也可以理解为，河北与北京发展到现在，其差距已足以令先进者的忧，转而成为落后者的喜。
但不论如何，这终究是一个机会。河北说，要用世界一流的规划，让“环首都”比北京更宜居，打造出生活品质“高于北京”的众多新城。
随着大外环的启动，环首都经济圈、一小时经济圈、京津冀都市圈等概念持续发酵。不仅政府在建设投资等方面已有明显倾向，当地农民也纷纷打探环线建设消息，希望能从拆迁或者其他方面享受到“穿城而过”的利益。
更早嗅到商机的是地产开发商。早在十几年前，各开发商就在北京周边100公里的范围内开始了跑马圈地的角逐。无论是打造新兴工业区筑巢引凤还是大建楼盘吸纳北京外溢人士，他们都对这些地区未来的“吸金”潜力信心满满。
“根据世界各地的经验，大型城市周围100公里，即1小时交通圈内土地有着巨大的升值机会。”某大型地产公司部门负责人表示，即使投资大、收益期漫长，但一旦进入收益期，利益也是非常可观的。“很显然，让这个地方的地价升值是我们的最终目标。”
而实际上，“大外环”建成通车后，河北省将有多达11条高速公路直达北京，不管是“新七环”，还是“大外环”，无一例外的将把密涿高速上的涿州、固安、廊坊、燕郊、大厂、香河、平谷等小城镇囊括在内。
尽管一些个别楼盘难逃炒概念之嫌，但是从区域联系上看，“大七环”的高速路网建设，都不可避免地使得各个环京小镇离北京又近了一步，也引发环京楼市的新一轮“卖点”。 先不论“住在七环去北京市区上班”这样的说法现实与否。这些年来日渐火热的楼市与日益攀升的房价至少能让我们看到，购房者在这些地区还是有不小的置业需求。
纵观“大外环”沿线城市，距离最近的燕郊、“京畿明珠”香河、“新机场概念”固安、“北京南大门”涿州和地理位置得天独厚的廊坊也是近来倍受追捧的目标。这些城市交通便利，气候宜人，绿化率高，距北京市中心也不过一小时左右的车程，目前的二手房成交均价约6500元左右。
而在“大外环”的北部和西部更是形成了承德、张家口等旅游度假地产项目带。
据不完全统计，目前“新七环”囊括的这10多个区域共有近200个在售及待售房地产项目，与北京新盘日益匮乏的现状相比，以燕郊为代表的这类辐射北京的购房热点相对较低的总价更是成为北京购房者或投资者的分流渠。
房企合力逐鹿“新七环”已成趋势。以香河为例，香河目前在售的楼盘共有31个，是“新七环”穿越的地区中在售楼盘最多的。针对北京客群的项目有大运河·孔雀城、富力新城、共青社、万通新界·紫藤堡等多个楼盘，而目前进驻香河的房企已有万科、万通、富力、珠江、合生等知名房企。随着开发商加速布局“大七环”，诸如亚豪、中原等代理公司也随即拓展当地业务。
当地客群期冀享受快速抵达首都的便利和房子未来升值空间的扩大；北京客群则看重京城内外作息切换的实现及可负担的低总价。基于两类主要客群心理，目前不少环京项目的蓄客和销售情况，不逊于北京市内的一些楼盘。
“新七环”构建起了一个四通八达的路网，便利自不必说。北京市和周边县市齐心合力打造“新七环”的各种配套，速度和成果会加倍，未来价值相当可期。
据某项调查数据显示，在3582名实际网友参与中，78.4%的参与调查者有意北京周边置业。尤以燕郊和廊坊最受关注，占比分别达到26.9%和23.8%；其次为固安、香河，占比也达到了22.4%和15.1%。
“近九成的购房人都是从北京过来的。”燕郊天洋城4代的售楼人员表示。不难发现，挂着京牌的私家车比燕郊当地的车还要多。据了解，由于燕郊楼市和北京楼市具有很高的联动性，北京调控将北京的大批需求推向北京周边，燕郊凭借独特的区位优势，将北京东部的大部分购房需求，成功吸引了过来。为此，记者预计，在未来3年内，新七环置业带中，或将有8成是北京人置业。
但是这些新城社区“孤岛化”现象已经不容忽视，而燕郊在城市和社区配套上相对比较完善，所以其他城市更需要加强城市政府与项目开发商之间的联系，让城市出好品质楼盘，让好楼盘能代表城市。
根据“新七环”的规划，《安家》也根据置业群体的不同把七环大致分为不同的楼市置业带。
东、南部刚需置业带
观察发现，最为集中的置业需求发生地位于南部和东部，即涿州、固安、廊坊以及燕郊、香河、大厂等地。据了解，环北京区域的楼盘多为低总价或养生住宅。这些楼盘的主要客群大多为在北京受限购的外地人，或者选择在郊区作为第二居所，用于养生住宅。
西、北部旅游养生置业带
而这些区域就包括位于承德或张家口等地区的旅游度假、养生地产项目。
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