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“地王”频繁刷屏地产圈。
近期以来，有关地王的新闻，持续占据地产版头条。从北京（楼盘）丰台到上海（楼盘）新江湾城，从葛洲坝(600068,股吧)到信达地产(600657,股吧)，无论是7.5万还是超过6万元每平米的楼板价，当未来房价只有超过10万元每平方米才有机会谈盈利预期的前提下，面粉贵过面包显然已不足以概括一线土地市场的疯狂。
与这些超越理性想像的地价相对应，则是2011年以来八成地王尚在解套的纠结现实。
事实上，作为一个重资产、有地域与边界限制的房产项目，这些地王显然不可能找到类似“羊毛出在猪身上，狗来买单”的奇异商业模式，唯有以时间换空间一条路，寄希望于未来的房价上涨和开发增值溢价带来项目的合理利润。
更令人费解的是，一些尚且有项目陷于地王泥沼的开发商，也同样敢勇猛出手，动辙数十亿元刷新地王项目。但按照当前房地产的周转速度，即使考虑了各种乐观因素，要在两三年或更长时间实现这些地王的赢利，显然机会渺茫。这种严重偏离了理性投资轨道的现象，也并非好地段买一块少一块可以一语可搪塞。
有意思的是，当抢地余温尚未散尽，那些财团联合体就有人后悔了。近期北京地产圈疯传央企华润和招商欲与华侨城“拆伙”，退出11月初三家联合体所拿的北京丰台83亿元高价地的开发，理由是高达5.6万元/平方米的实际楼面价超出了华润置地招商局地产的拿地预期。
这个耐人寻味的案例或许说明，理性不会永远不来，只是偶尔迟到。
那么，埋藏在地王现象背后，究竟是什么因素将地价摔高到了看起来有些离谱的程度？
这与业界已经形成的城市分化、核心城市强者恒强的共识密不可分；另一方面持续下行的资金成本，充裕的现金流为抢地潮推波助澜。
在这样的宏观形势下，心理因素在土地拍卖中扮演了关键角色。从本质上而言，土地竞拍就是一场群体参与的博奕。当一线城市房价仍具上涨空间的预期形成业界共识，一线城市库存已消耗待尽的开发商志在必得，在你追我赶中最终导致了土地拍卖结果的超预期。
理论上讲，开发商在拿地前均有过深入研究，大部分企业会对最高竞授权价。然而，相当数量的企业，类似的风控其实并不绝对。当包括企业一把手都现场或远程参与土地竞拍的背景下，激烈甚至惨烈竞争的情绪极易感染竞价者，并导致理性的失控。
这在心理学上很容易找到理论支持。法国社会心理学家、社会学家，群体心理学的创始人古斯塔夫•勒庞相信，当许多的个人一旦构成一个群体时，就会产生独特的集体心理，这种集体心理通过彼此情绪上的相互感染，会使得个人不由自主的丧失理性思考的能力，其行为方式会和平时独处的时候大相径庭，头脑变得简单化，人们会非常容易不加怀疑地接受群体提供的意见、想法和信念，并盲目的模仿群体中其他人的行为和态度。勒庞的理论将集体行为描述为一种根本上基于情绪的、非理性的甚至是疯狂的行为，即使是理性的个体，一旦融入群体中也会变成非理性的个体。
于是，在理性失控的群体性竞拍中，地价的上涨也随之失控。最终，天价地王的诞生成为常态。
只是，在这些地王中，谁能守得云开见月明？谁终将吞下苦果？一切仍有待时间检验。
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