京沪深楼市之疯狂令人瞠目结舌，上海（楼盘）352套千万级新房一天被抢光等新闻刺激着众人的神经，千万富翁们挤在一个大厅里站着，让保安如临大敌。

 

　　不管这是不是最后的疯狂，火爆行情背后，有些房地产开发商做梦都要笑醒了。站在这样一个风口，房地产商在干什么？是趁机加速去库存，还是加紧推盘节奏？楼市火爆背后，2016年1到2月，上市房企的业绩增长多少？这种销售金额和销售面积的提高，对于企业的利润率改善有多大助益？本期房产周刊，以万科、绿城、龙湖为案例，为您剖析开发企业的进与退。

 

　　近来，楼市很火爆，上海、杭州（楼盘）、昆山（楼盘）、苏州（楼盘），每一条关于楼市的新闻，都牵动人心。春节之后的两周，多地房地产市场出现的这番火爆销售现象，让我们感觉一切是那么熟悉，似乎回到了2009年，只要是房子就不愁卖。马路上、地铁里、饭馆内，人们最津津乐道的话题是房价。易居研究院监测的30个典型城市2月份新建商品住宅成交面积同比增长31.4%，创近7年同期最好水平。

 

　　虽然这轮行情究竟能维持多久，市场还存在争议，但对大多数房地产企业而言，不管之后的市场如何变化，快速卖房，加紧推盘，应该是最聪明的策略。

 

　　布局哪些二线城市？

 

　　楼市分化行情下，一线城市房地产市场成为公认的“避风港”，企业蜂拥而至之后，地价持续大幅走高，企业利润实际在压缩；处在上升通道的主流二线城市进入企业的视野，成为开发企业的“必争之地”。

 

　　众所周知，一线城市土地价格的持续大幅上涨必将推动房价的进一步上升，这将迫使一部分住房需求外溢至部分二线城市，从而带动这些二城市房价的提升。

 

　　亿翰智库上市房企研究中心主任张化东预测，企业利润来源于房价和地价差，接下来房价地价差进一步拉大的是二线城市而非热度更胜一筹的一线城市。

 

　　正因如此，二线主流城市成企业利润提升的关键点，但其市场本身热度的分化差距也使企业的布局有所偏重。

 

　　2015年二线城市楼市分化明显。中国指数研究院成交数据显示，武汉（楼盘）、西安（楼盘）、重庆（楼盘）、南京（楼盘）、青岛（楼盘）等城市的成交面积逾千万平方米，而哈尔滨（楼盘）、大连（楼盘）、海口和三亚（楼盘）等城市的成交面积不足300万平方米。

 

　　布局主流二线城市成开发企业的共识。某央企华东区负责投资事宜的相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，企业在一线城市布局完成之后，下一步布局的重点为南京、苏州、合肥（楼盘）等处于上升通道的主流二线城市。

 

　　在这样一种市场生态之下，企业除了调整战线，布局进入上升通道的二线城市，同时也需要顺应政策和市场，调整产品品类。其中关键无疑是由刚需类向改善类调整，这或将成为房企利润提升的另一个重要关口。

 

　　因限购限贷政策的部分解除、货币和税收政策的利好以及二胎政策的放开，改善需求得以进一步释放，改善类产品需求将会有明显的提升。

 

　　宁可降价也要变现?

 

　　决策层定调楼市去库存，随后，在降首付比例、加大营业税和契税的优惠力度等一系列政策的推助下，楼市走出一波小高潮。

 

　　易居研究院的监测数据显示，2月份监测的11个三线城市新建商品住宅成交面积同比增长14.6%，下滑幅度明显小于一二线城市。

 

　　常理之下，市场升温之时，企业该惜售提价或加大土地储备；现实之下，“逃”成为布局在部分二线和三线城市房地产企业的最真实写照。

 

　　睿信致成总经理薛炯文表示，乐观看本轮行情持续1~2年，但房企不应赌行情，当下仍是“现金为王”。

 

　　《每日经济新闻》记者采访数家大中型开发企业从事投资的相关负责人，他们对当下的一线和主流二线城市之外的区域，态度基本都是趁本轮政策有效期内走量变现，有的甚至提出“宁可降价也要变现”。

 

　　三线城市成交的走高主要得益于首付比例下调和税费优惠，以及春节期间返乡置业需求的积极释放。

 

　　企业一致去三线城市库存，力求变现的时候，消费者的购房思路也在发生变化。易居研究院相关报告也指出，对于部分三线城市来说，目前房价正处于不涨不跌的状态，利用两成商贷首付的新政而积极入市，是大多数购房者认同的购房思路。