热点关注当胜利的拂晓来临之时，优秀的将军却已在为下一场战役做准备。对于即将迎来36岁生日的北京（楼盘）龙头房企首开集团更是如此，即便在今年房地产市场最为乐观的时候，首开集团董事长潘利群也依然保持着冷静与定力，并将更多精力投入到推动城市复兴、激活存量经济的战略转型中。
“站在开发商的立场，我们认为这是一个新旧交替的时代，也是机遇与风险并存的时代，更是一个净收益不断下降的时代。”11月30日，潘利群在“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上接受《中国建设报》独家专访时表示，在净收益不断下降的时代，具有远见卓识的房企应探寻潜藏的城市存量经济这座“万亿富矿”，不断以责任筑牢百年根基，加快企业转型升级。
现实：收益向下 存量向上
与长期以来的高收益相比，现在的房地产行业越来越接近社会规模企业的平均水平。据统计，130家上市房企平均净利率从2011年高点16.9%，持续下滑到近两年的个位数，不断向规模以上企业6%的平均净利率靠拢，与美国500强归属母公司7%的平均净利率相比，只有一步之遥。随着净利率的不断下滑，房地产的开发难度越来越大、开发体系越来越复杂、市场环境越来越多变，这些都促使从业者不得不重新审视行业本身。
潘利群表示，房地产行业高盈利时代不可持续，为使企业保持健康持续发展，众多房企都在考虑如何转型，寻找新的发展路径。“首开去年提出城市复兴官的战略核心是关注城市存量资产及其改造升级。”在他看来，在增量逐渐减少、存量不断增长的基础上，城市更新复兴的需求将成为“刚需”，其中包括城市文化的传承和挖掘、人们生活品质的提高，也包括基础设施的更新与改造，同时包括引进创新元素和内容。
潘利群认为，虽然房地产行业即将进入“薄利时代”，但其重要地位很难动摇。不过自1998年房改以来，中国房地产所经历的“繁荣-调控-调整-再繁荣”螺旋式上升轨迹还能持续多久，则是一个重要命题。
“破冰”：银发养老 青年创业
回归现实语境，满足人的需求、关注城市诉求显然更加务实。
作为首都国企，首开更加关注特大型国际性城市北京的发展时期以及相关城市问题。基于多年来沉积下来的大量优质存量资产，首开将视角转向养老产业和创新创业，开启了转型“破冰之行”。
官方数据显示，截至2015年底，北京全市60岁及以上户籍老年人口约313.3万，占总人口的23.4%，老龄化程度居全国第二位。官方预计，到2020年北京常驻老年人口将超过400万人。
“随着北京老龄化不断加剧，老年服务产业和事业急需资源支撑，所以首开拿出一些自己持有的物业来支持老龄事业，为城区老年人提供服务设施。坦率地讲，老龄事业很难盈利。作为‘责任地产’的践行者，我们会把一些业态调整为大型居住区的老龄事业试点。”据潘利群透露，位于亚运村的首个老龄服务项目会在明年春节后开门营业。未来首开还会在望京、回龙观、方庄等人口密集的大型居住区推进，“这是一个国有企业的担当，当然也是城市复兴的一部分。”
除了对老龄事业的支持，首开作为房企也将在养老产业领域进行布局，以实现平衡。潘利群告诉记者，首开正在筹划在北京郊区兴建一些大型老龄产业社区，一方面为老年人提供宜居环境和服务，另一方面也有围绕老年人展开的综合产业，实现可持续发展。
与养老对应，潘利群也敏锐地把握到“双创”战略的机遇和城市年轻人的需求。首开相继与清华经管学院、北京文投集团展开合作，将部分原有物业的业态转化成推动“双创”事业的服务平台。
对此，潘利群认为，青年是一个城市活力的基础，城市的未来需要年轻人有所作为。所以，在业态上首开将为“双创”提供更多的条件和机会。同时，这种创新也具有经济效益，甚至会衍生出一些新的投资机会，首开看准了这个领域的市场，未来还会投入更多精力和资源。
责任：保护文脉 助力棚改
“一部首开史，半座北京城”。首开被称为“最懂北京”的房企。然而，在潘利群看来，这实际上是一种鞭策和责任。“挖掘城市内涵，保护传承历史文脉是至关重要的一件事情，这是北京国企义不容辞的责任。”潘利群表示，首开正在按照北京市政府要求，参与一些大型棚户区改造，其中一些是进行大规模拆迁建设，而有些旧城区的改造则要保持其城市肌理、保护历史文脉。例如，首开将在北京东城区参与几条胡同老社区的改造更新试点项目，一方面更新原有基础设施，提高原住居民的生活品质；另外一方面，也要挖掘和传承城市文化，推动北京城市复兴。
当前北京老旧小区改造工作正在持续推进。潘利群希望，首开能在过去政府对普通社区的外保温改造、抗震改造基础上，增加一些新内容，包括加装电梯，增加和改进停车设施等老旧社区居民的迫切需求，争取在2017年开始试点项目。
对于城市复兴的宏大命题，潘利群有着清醒的认识，即城市复兴是在中央城市工作会议精神指引下，实现城市文化、产业、人居环境等全方位的复兴，房地产企业不可能包打天下。“总之，助力城市复兴是国有企业的责任，要积极参与，同时也要处理好经济效益和社会效益之间的关系，确保国有企业保值增值。”
“出海”：管控风险 稳健发展
“出海”对于首开而言并不新鲜。事实上，早在1991年首开就在海外进行了投资和布局。“回顾首开海外业务20多年的发展，让我们感到欣慰的是我们的人员和资产都很安全，项目都实现了盈利，这是很不容易做到的一件事情。”潘利群表示，根据当前形势和中央要求，首开要继续加大海外业务的发展。
今年首开在海外成功发债5亿美元并受到全球投资者热捧，对此潘利群表示，过去首开海外业务的发展基本是以国内的资金输出以及撬动当地的一些杠杆实现的。去年以来首开就在考虑如何能够使海外业务量和规模再上台阶，同时减少国内资金进出在未来可能会出现的影响。所以，首开经过周密部署在今年成功海外发债，其全部资金都用在境外业务，避免汇率波动的风险。“首开作为‘走出去’比较早的企业，有责任总结出一套在这方面的做法和经验，供其他企业参考。”
据悉，未来首开将进一步优化资产配置结构，提升海外业务的比重，特别是要积极配合国家“一带一路”战略需要，扩大和增加海外投资和规模。
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