热点关注“未来房地产开发量将逐步减少，运营量将不断提升。如果说过去房地产市场形势好的时候，所谓‘运营商’还是一个概念包装，那么今后才是真正比拼房企‘运营力’的时代。所以房企现在就要把培养运营人才作为战略来抓，为下个十年做准备。” 11月30日，中垠地产执行董事、党委书记、总经理张亚峰在第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛上对房地产市场和房企转型进行研判。
在圆桌论坛环节中，张亚峰表示，2016年在宏观政策调控和行业分化背景下，房地产行业整合、联合、融合的现象频繁出现，产品创新、模式创新、服务创新成为趋势。值得注意的是，在去年责任地产论坛上，张亚峰给出的2016年房地产关键字就是“创、融”。在他看来，2017年中国房地产市场分化将进一步加剧，创新和融合的力度还会继续加大。与此同时，如何在复杂环境中平衡好商业利益与社会责任之间的关系，是房企需要直面的“必答题”。
稳定市场预期
“对于房地产市场来说，调控非常及时必要，有效地约束了具有风险性的市场苗头。但同时相关部门在制定调控政策的过程中可以搭建一些控制性的平台机制，以便稳定政策预期，从而稳定市场预期，保护必要的市场信心。”张亚峰在回答记者提问时表示。
他认为，目前资本泡沫有所浮现，可以预料调控政策在一个时期内将会持续甚至进一步加码。但是必要的消费需求也需要保护，市场信心需要维持，如果消费者持续观望等待，那么需求侧也会遇到问题。因此，这种信心的改变和政府的调控以及企业的预判，三者之间的矛盾形成巨大冲击。如果这种影响持续两到三年，甚至五年，将会带来更加复杂的局面。
为此，他认为相关部门在制定政策的过程中可以搭建一些控制性的平台机制，在更大层面凝聚共识，保持政策的延续性和稳定性，使调控手段、监控手段以及对未来发展的计划和引导更加科学精准。这需要在自我修正、自我调整、自我改革、自我创新的过程中不断完善。
在张亚峰看来，目前市场和企业进退两难。一些房企声称今年利润率有所上升或者维持在相对较高的水平，但实际上如果没有土地溢价和高房价，那么经济和企业经营都将出现困难。这说明，一是部分房企拿地成本和售价之间的利润空间较窄；二是去化周期漫长，只有在后期才出现利润上涨。因此，他对首开集团董事长潘利群在本次论坛上提出的房地产将进入“薄利时代”持相同观点。
张亚峰认为，市场经济一定是有度的市场经济，而不是无度的市场经济。在有度的市场经济中，“有形的手”控制宏观走向，“无形的手”调控未来节奏。企业要对“无形的手”认真观察和分析，做到有所为有所不为，企业产品、企业管理以及企业价值观的特质也是在这个过程中形成的。
考验运营能力
对于房地产投资，张亚峰认为总量仍会上涨，但速度会有所下降，区域分化更加明显。未来房地产的快速打法会在各个方面比比皆是，快速建、快速卖，保去化率、保现金流、保产品口碑，实际上都缩短了产品销售的周期，也给房企各个部门带来更大的压力和挑战。
张亚峰认为，房企要更加关注存量经济，特别是城市更新与复兴，今后的城市更新会从另外一个维度促进经济发展。日前，国土资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引》的通知（国土资厅发〔2016〕38号），明确“采用政府和社会资本合作方式（PPP模式）实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，可将通过竞争方式确定项目投资方式和用地者的环节合并实施使用。”张亚峰表示，这是一个重大的政策信号，政府拿地，企业具有产品设计的能力和经验，可以帮助政府完成产品，然后推向市场，政府不花钱，企业少掏钱，实际上就降低了成本，形成共赢局面。
张亚峰告诉记者，如果说过去“运营商”还是一个房企自我包装的概念，那么在今后市场环境、政策环境的“逼迫”下，特别是北京（楼盘）采用的限定销售房价、设定地价上限、竞投企业自持面积比例、竞投建设品质方案等多项措施，比拼房企运营力的时代将真正开启。
据张亚峰透露，中垠地产2014年在南京（楼盘）获得一个TOD项目，是以公共交通为主的房地产综合开发项目，包括了地铁上盖物业、公共交通、轨道交通等，类似于香港、东京、新加坡等城市模式，这样的项目集约性好，从3千米的辐射范围变成了10到15千米的辐射范围。中垠地产与国际咨询机构埃森哲对日本东京TOD综合体30多年的发展趋势进行研究，设计出一套适合中国城市特色的方案，将在南京、济南（楼盘）等城市进行复制应用。
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