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土地使用权“自动续期不收费”并非最后结果
类型:热点关注  日期:2016-12-25  浏览:134 次  评论:查看评论

12月23日,国土资源部今日召开《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会,国土资源部副部长王广华指出,针对温州(楼盘)当地二十年住房土地使用权到期问题,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

  今年4月份,温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,交易价不超过100万的房子要花费数十万元土地出让金“买地”才能重新办土地证,此事一出在社会各界引发热议。如今这一事件终于得到答复。
  不过,仍需注意的是,这个“自动续期不收费”的办法仍然只是过渡性办法,采取这种办法的原因之一,王广华表示,是因为温州这次出现的问题牵扯面小,只涉及少量住房,属于改革初期先行先试造成的个别情况,有其特殊性。而对于带有普遍性70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题,国土资源部将继续加强调查研究。
  实际上,市场在2015年初就已开始实施的不动产统一登记制度,但与之密切联系的土地70年使用权问题却一直未能解决。
  按照我国《物权法》规定的权利结构,土地使用权和房屋所有权是分开的,而这种独特的权利结构在短期内又无法改变。这则意味着,虽然业主对房屋的所有权是永久的,但是“房随地走”,如果房屋所在的土地使用权到期,一旦土地将被政府收回,那么业主对房屋的所有权还是无法落到实处。
  实际上,对于住宅用地使用权到期的问题,《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但是,《城市房地产管理法》也规定,土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最晚于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。
  不过,由于土地使用权牵扯问题较多,因此在现有的《物权法》及其他相关法律中,并没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。
  此前专门负责土地方面法律案件的律师王优银曾对和讯表示,《物权法》起草的时候关于土地使用权续期这方面的争议比较大,而且住宅用地的土地权属分割一直存在困难,所以对于具体的续期方式并没有细化。
  不过,目前深圳(楼盘)、青岛(楼盘)等地已经开始有部分20年产权、40年产权的商业用地到达了使用期限,从已有案例来看,青岛的部分土地在到期后又重新签订了土地合同,没有补交土地出让金;而深圳的部分地块有补交地价的规定。
  根据深圳市政府部门出台的相关规定,到期房地产申请续期的,在剩余年限(国家规定的最长土地使用年限减去已使用年期)范围内约定年期的,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。土地租金则按年支付,标准由深圳市国土管理部门定期公布。
  此外,深圳还规定,到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的,原有划拨土地使用权消失,其土地使用权无偿收回,而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
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