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2016中国楼市列传:从“飞天”到“伏地”
类型:专家解读  日期:2016-12-25  浏览:575 次  评论:查看评论

中央经济工作会议释放出的“房子是用来住的,不是用来炒的”这一重要信号,能否警醒亢奋了一年的中国楼市?2016年,中国楼市究竟狂热到什么地步?2017年中国楼市又将是怎样的走向?

即将过去的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。这一年,全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高,全年逾318宗地王更是史无前例。狂飙突进的背后是中国楼市供需两端都玩起了类似2015年A股市场的加杠杆游戏。若隐若现的楼市泡沫最终招致严厉调控。以“地王之年、千亿之年、杠杆之年、调控之年”来总括波澜壮阔的2016年中国楼市并不过分。房企加杠杆拿地推涨了周边房价,日日新的涨价助长了老百姓的恐慌心理,羊群效应下的加杠杆购房,导致房地产金融属性超越居住属性。
亢龙有悔。年底的中央经济工作会议定调明年楼市:房子要回归居住属性,建立符合中国国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。“ 房子是用来住的,不是用来炒的 这话道出了房地产住宅开发的基本道理。” 中城投资总裁路林对上证报记者表示。
地王之年
12月14日,调控新政后深圳首次宅地出让, 40余家房企到场,21家房企参拍。最终,碧桂园与对手们厮杀80多分钟后艰难拿下坪山沙湖社区地块。同日,9家房企拼抢天津北辰区顺义道一幅地皮,触发50%土地溢价率红线而被“熔断”。
上述激进拿地现象几乎贯穿整个2016年——尽管下半年陆续出台了史上最严的楼市调控政策,但房企夺地热情依然高昂。
2016年是不折不扣的“地王年”。据克而瑞研究中心统计,截至今年11月底,全国共计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市,后迅速蔓延至二线三线城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数,甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王,平均溢价率达455%。
与地产商狂热拿地相悖离的是地方政府节制惜售。于是土拍市场出现了“量缩价涨”之牛市格局。中原地产研究中心提供的数据显示,截至11月底,36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗,面积3.03亿平方米,同比下降17.8%,但成交金额已达1.3万亿元,同比增长52.3%。
分城市看,目前已有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价、土地成交额看,均超过了历史水平。
分房企看,截至12月8日,50大房企拿地金额合计1.32万亿元,比2015年全年增长32.8%,其中7家企业拿地金额超过500亿元。
泰禾集团董事长黄其森表示,与往年相比,泰禾今年拿地的步伐没有停歇,目前已拿到超过2000亿的货值,其中逾七成是通过并购获得。“我们感觉今年风险确实已经累积到一定程度了,但更重要的是北京上海包括深圳没推多少块地,在这样的核心城市核心地段,即使想拿也未必就能拿得到。”
热点城市土地供不应求的紧张局面既有政府控量因素,也不乏大环境影响。其一,企业投资方向逐渐趋同——扎堆一二线城市;其二,随着央企重组整合持续推进,部分央企为保留房地产业务“名分”,不惜高价拿地以迅速充大自身体量;其三,持续宽松的流动性为房地产公司拿地提供了源源不断的低成本融资。
今年来明显增多的“面粉贵过面包”的地王案例亦让房地产巨头陷入窘境。
在万科总裁郁亮看来,地价房价比在1:3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,“万科也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。”
千亿之年
楼市里拔地而起的地王颇似A股市场里的龙头股,具有“四两拨千斤”之效。“面粉贵过面包”的新地王往往对周边楼盘产生“坐地起价”之魔力。最终在层出不穷的地王现象烘托刺激下,一手房与二手房共振火爆,甚至出现了排队离婚买房这一奇葩现象。
2016年,仅一手房销售,全国就创出了逾10万亿元的历史天量,并催生了一批销售超千亿的房地产巨头。
12月13日,国家统计局公布的前11月全国房地产开发和销售情况显示,2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元,同比增长37.5%,是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积13.58亿平方米,刷新了2013年全年的13亿平方米历史记录。
据上证报记者统计,今年全年合同销售金额突破1000亿元大关的上市房企将超过10家,中国房企的“千亿之年”已然来临。
绿地集团董事长张玉良表示:“今年明显可以看到,中国房地产行业出现了一些变化,大企业异军突起,产业集中度更加提高,而中小企业的竞争力在下滑。”
过去两年来,万科、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位,中国房地产“千亿俱乐部”一直没有扩容。从今年前11个月销售情况来看,融创和绿城分别以1303.8亿元和1028亿元已提前迈入千亿行列;华润置地、金地集团分别以990.1亿、932亿战绩逼近俱乐部大门。
老牌千亿房企则更为剽悍。恒大和万科今年前11月的销售额双双突破3000亿元,紧跟其后的碧桂园也在12月中旬成功跻身3000亿层级。
对于部分房企较劲销售排名现象,万科总裁郁亮对上证报表示,排名是公司经营的结果,而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松,关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。
 
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