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房企年终大阅兵:超级大集团将浮现
类型:城市规划  日期:2017-01-04  浏览:85 次  评论:查看评论

房地产可预见的未来是,随着市场集中度加剧,超级大集团将会出现。

  发布房企销售排行榜是房地产行业统计机构每年的惯例。尽管各家机构在排行榜榜单名次上略有不同,但仍然能反映行业整体趋势特点。
  根据中国指数研究院统计数据显示,2016年中国房地产市场在前紧后松的政策影响下呈现出前高后低的发展态势,全国商品房成交量价均创历史新高。2016年,共有131家房地产企业跻身百亿军团,较2015年增加27家,销售总额共计5.7万亿元,市场份额已超45%,强者恒强态势更加突显,百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。
  鸿坤地产集团执行董事毛大庆近期感慨称,今年房地产销售超过了历史销售纪录。“我非常怀疑这个数据可能不会再来了,可能也是中国达到的历史最高点。”
  毛大庆(楼盘)预计,2016年年底总销售面积数据为15亿平方米,平均下来一个人买一平方米。市场集中加剧,销售额在200亿之后的公司很可能以后没有市场。
  百亿军团增至131家
  房地产行业在2016年迎来了前所未有的“丰收年”,这令不少房企欣喜不已。据毛大庆的观察,前十强以销售额千亿为限,前100公司销售额门槛大概在150亿。
  根据中国指数研究院统计显示,2016年,在业绩高速增长的刺激下,百亿企业发展格局发生较大变化:131家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营(3000亿以上、1000亿-3000亿元、500亿-1000亿元、300亿-500亿元、100亿-300亿元),企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家,各阵营企业数量均较上年有所增加,部分企业销售业绩翻番;3000亿元以上的超级阵营脱颖而出,恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。
  值得注意的是,在各个阵营中,销售排名历来是房企“兵家必争之地”。尤其是行业老大之争。在三家销售额达到3000亿的房企中,今年各家统计机构均将恒大列为销售排行榜第一。
  恒大欲取代万科成为行业老大的野心已有多年。就在2016年最后几天,恒大为了冲刺销售额,其多个城市项目仍然在加紧卖房。对于恒大超越万科的野心,万科相关人士对21世纪经济报道记者表示,万科目前官方尚未披露2016年全年销售额,2016年12月销售情况也没有披露。
  由于在统计数据这方面受到样本等多方面因素影响,排名也难以做到十分精准。百亿企业在业绩快速增长的同时亦充满危机感,力求及时搭乘此轮上涨行情的顺风车。
  旭辉集团副董事长林伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示,在房地产行业,没有规模是万万不行的。而规模与利润差是对应的关系。
  强烈的规模化扩张诉求
  在房地产行业,规模背后则代表着企业在融资、营销等成本方面优势。在土地成本高企的情况下,这些优势在很大程度决定了房企扩张能力。因此,如今还留在市场上竞争的房企,规模意识更为加剧。
  这一点,从2016年房企的土地储备就可以看出。据中国指数研究院统计数据显示,千亿以上房企拿地金额大幅上涨,但仍保持合理投资比例。恒大、万科等房企拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均控制在50%以下;300亿-1000亿房企因强烈的规模化扩张诉求,拿地积极且成本较高。龙湖、招商等房企拿地凶猛,拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上。100亿-300亿房企拿地较少,且主要通过招拍挂公开市场高价拿地。
  房企的融资成本基本与规模对等。分阵营来看,超级阵营(3000亿以上)发债规模最高,第一阵营发债利率均值最低,大型央企发债优势凸显。根据统计,超级阵营发债企业发债规模168.5亿元,平均利率5.74%,主要是因为恒大两笔发债利率达到6.8%、6.98%,拉高了超级阵营的平均利率;第一阵营发债平均利率最低,为4.10%,主要是因为绿地、保利等大型央企具有发债优势,三家房企7笔公司债除“16保利04”利率4.19%外,均在3.8%以下。
  此外,部分迅猛发展的百亿企业还借助永续债改善资产负债结构、满足资金需求,这部分企业存在长期偿债风险。中国指数研究院统计显示,截至2016年11月底,共有18家企业拥有永续债,共计1796.8亿元,较2015年末增加40.7%。另外,研究组对部分百亿企业(发债额+销售额)/拿地金额、发债额/拿地金额的累计值进行统计,结果显示部分百亿房企存在资金链紧张的情况。其中,销售额与发债额两项总和仍与企业拿地金额规模相当的企业,资金紧张,如经营不当将遭遇偿债风险。经分析显示,建发(厦门建发集团有限公司)、信达和融信等百亿房企的比值均低于1.3,销售额与发债额度加总才能勉强覆盖招拍挂拿地支出,谨需防范资金风险。
  房地产可预见的未来是,随着市场集中度加剧,超级大集团将会出现。
  万科集团董事长王石在近期一次公开场合表示,预计万科第四个10年,甚至在6年内的营业额将达到1万亿元;恒大董事局主席许家印表示,要在2020年总资产超3万亿元,房地产年销售额超过6000亿元。
  大象起舞的局面还在于千亿军团也在扩张。根据中国指数研究院统计显示,1000亿-3000亿企业共9家,除了绿地、保利、中海、万达4家“资深”千亿级企业外,还有融创、华夏幸福(600340,股吧)、绿城、华润、金地5家新晋企业均首破千亿。
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