• 楼市重磅新政,三四线城市危险了!
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2018-06-30  /  浏览:1306 次  /  

 这几天,有传闻棚改政策可能会被全面叫停!三四线城市房价之所以能不断暴涨,正是因为有棚改政策的支持,这么说来,三四线城市房价的狂欢到头了?

  棚改或被全面叫停
  这几天,市场传闻说是棚改可能会被全面叫停,好像国开行还收回了棚改项目地方审批权。
  然后国开行紧急回应称:
  今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行提供的数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。
  这个回应应该算是中规中矩,貌似说了跟没说一样。但资本市场对此反应却比较大,地产股已经连续数日暴跌。
  由此看来三四线城市的房价真的危险了!
  三四线房价暴涨之源
  对于三四线城市房价,这是重磅的利空!
  这几年,房地产市场最让人意外的是,在严密调控之下,三四五线城市房价居然大涨,为何库存压顶、人口净流出的小城房价如此疯癫,背后的答案就是:棚改货币化!
  棚改是如何推高房价的:先是国家“印钱”给地方,然后政府拿了钱,做棚户区改造,一口气补偿你一大笔拆迁款,把你房子拆了!
  你一夜暴富,拿着钱到处去买房,制造楼市上涨预期,老百姓(603883,股吧)恐慌买入,地方政府高价卖地收税;然后又去拆“城中村”,又一群人一夜暴富,又去买房,政府又大高价卖地...!
  看起来,这是一个绝妙的商业模式,地方政府赚了钱,开发商去了库存,买房者房价升值,国家的钱在各方那里过了一遍手,最后又回到国家手里,但所有人都受益了,神奇不神奇?
  棚改大收缩
  现在很多信号都在说明,可能棚改或许不会取消,但棚改贷款一定会收缩,棚改货币化也会收紧,三四线城市的房价真的危险了。
  第一个信号是,棚改贷款(PSL)已经实质性收缩。
  今年前三个月,PSL增量是3038亿元,相比去年同期几乎翻倍。这正是今年年初三四线城市房价持续暴涨的根源所在。
  然而,结合国开行提供的5月末数据,不难发现,四五月份的PSL增量仅有1330亿元,即使加上6月份的预估增量,恐怕也只有2000亿元左右。这一数字不仅远低于一季度,而且与去年同期相比,同比增速几乎为0。
图表来源:奇缘经济笔谈。下载APP 阅读本文更深度报道
  图表来源:奇缘经济笔谈。
  显然,PSL贷款一旦收缩,棚改就失去根本的资金来源。
  第二个信号,国开行项目审批权已经上收。
  根据华尔街见闻报道,国开行棚改项目审批权上收,不是始于最近,而是从年初就开始执行。其执行口径是,新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但也要视具体情况来区分。
  这句话的意思是,已经进行的棚改项目不会受到影响,但新增项目却要从严从紧。这意味着,大部分三四线城市的棚改项目都将面临严控。
  第三个信号是,多地明确表示,将减少货币化安置的比例,取消对于货币化安置的奖励补贴。
  山东首次取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴;
  湖南则提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。
  广东则提出,控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。
  第四个信号是,全国百城库存已经跌回6年前,去库存已经完成任务。
  根据易居房地产研究院发布的数据,百城住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。综合历史数据,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。
  无论是一二线城市,还是三四线城市,楼市库存都不再成为问题。支撑去库存的种种政策,也没有理由再继续维持。
种种信号说明,支撑棚改的PSL贷款正在收缩,货币化安置将会失去源头之水,三四线的楼市真的危险了!
  种种信号说明,支撑棚改的PSL贷款正在收缩,货币化安置将会失去源头之水,三四线的楼市真的危险了!
  棚改搞得风生水起,那为何突然要收紧?
  这里的原因有三,一是三四线去库存接近尾声,没必要再推行;二是房价的疯狂上涨,引起了高层的反思,再推行下去,恐怕房价要失控。三是最重要的,地方政府没余粮了。
  我们各级地方政府,制定预算都非常阔绰,有多少钱花多少钱,从来不考虑还的问题;棚改货币化的钱来自哪儿?地方政府借的!本来,地方政府拆迁卖地,还钱没啥太大压力!
  但今年政策风口变了,央妈收紧了钱袋,银保监会全力杠杆,在严管控下,地方政府财政吃紧,PPP又各种暴雷,地方债务违约不断...在大量负债高压下,地方房地产货币化盛宴,已经难以为继!
  最可怕的是,货币化拆迁从2015年开始,贷款周期主要是三年;这意味着,从今年开始,地方政府开始要大规模向国开行还钱,明年是偿还高峰期,一直持续到后年。
  国开行这个“爸爸”,往年对地方政府宠爱有加,各种钱随便花,但现在开始催债了,还准备断了棚改的资金,地方政府这下懵逼了!
  出来混,总是要还的,有人总想当风口上的猪,但一不小心,发现上楼的梯被抽走了,站得越高,摔得越狠;如果国开行这次来真的,很多三四五线城市房价将彻底裸游!
  三四线的狂欢快到头了?
  这么说可能为时尚早,但是从目前的情况我们可以得出三个结论:
  第一,棚改不会被一刀切叫停。
  2020年就是棚改收官之年,如今全国棚改项目已经完成大半,未来的存量已经没有多少剩余,棚改显然没有半途而废的道理。
  必须承认,棚改是民生工程。问题不在于棚改,而在于过多的货币化棚改,在于将普通房子搪塞其中的大拆大建。
  第二,棚改货币化安置将会逐步退出。
  实物安置,拆多少补多少,不会新增资金来源,反而由于土地集约化利用,市场上的住房供给有增无减,房价最终会被供求关系平衡下来。
  与此对比,货币化补贴,则是利用拆建之间的时间差,给拆迁户发放大量的真金白银,去追逐市场上本来有限的库存,进而搅热楼市,引发全民性抢房。
  所以,棚改货币化安置的负面效应正在一一呈现,弱化货币安置,顺理成章。
  第三,棚改完成之日,就是三四线房价爆雷之时。
  棚改贷款大收缩,已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际,那么风险就会一一释放。届时,基本面一塌糊涂的三四线城市,房价怎么涨的,很有可能怎么跌回去。
  还是借用那句话,出来混总是要还的!三四线城市的房哥房姐们,你们慌吗?
    本文首发于微信公众号:九点半财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
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