• 305亿港元推地与加息 房价28月首跌后的香港楼市未来
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2018-09-30  /  浏览:10921 次  /  

在香港这个人口密度排名世界第三的地方,居住一直是政府与民众最关切的问题,与之息息相关的土地与楼价自然也是“城中热话”,更何况此次港府一口气宣布推出4幅住宅用地,可兴建单位达约2630个,比今年前两个季度总和还多。

  但双喜临门(603008,股吧)的事情并不常有,在宣布这个消息的同一天,香港金融管理局9月27日早间宣布,基本利率根据预设公式上调25基点至2.50%,即时生效。上调基本利率的举措是因应美国于9月26日(美国时间)调高联邦基金利率的目标区间25基点而作出。

  消息一出,地产股当日午后跌幅扩大,各机构对楼价预测亦不乐观,认为香港楼市将出现转折点,并预计香港楼价在未来12个月会跌5-10%,甚至预言香港房价将大幅下跌。

  而香港差饷物业估价署9月28日披露的临时数字似乎更加剧了大家的担忧,数字显示,8月全港私人住宅楼价指数按月小幅回落0.076%,此前持续了28个月的最长楼价“阳线”也因此中断。

  卖地计划与估值305亿港元

  居住在“拥挤”的香港,每次卖地无疑都是大家喜闻乐见的“大喜事”。

  9月27日,香港特别行政区政府发展局局长黄伟纶就“2018年10月至12月卖地计划”会见传媒,其在开场发言上宣布,第三季度,政府会以招标方式出售四幅住宅用地,其中,大屿山及大埔各有一幅,另外两幅位于启德。

  “四幅用地合共可兴建约2630个单位,连同来自私人发展及重建项目的土地供应,第三季度私人房屋土地供应相信可提供约3360个单位。”他介绍。

  值得一提的是,2630个单位比港府今年前两个季度卖地可建单位的总和还多。黄伟纶向大家汇报本财政年度首两个季度私人房屋土地供应的情况指,政府卖地方面,至九月底,透过招标共出售六幅私人住宅用地,可提供约2350个单位。

  若加上港铁公司所标售地块与重建等项目,前两季度供应也是不少。数据显示,首两个季度,港铁公司招标出售三个分别位于油塘、黄竹坑站及何文田站的物业发展项目,可提供约2700个单位。

  此外,市区重建局(市建局)则分别在第一季度及第二季度招标发展位于深水埗的通州街/桂林(楼盘)街项目,及青山道/元州街项目,两个项目合共可提供约470个单位。计及来自私人发展及重建项目的约960个单位,本年度首两个季度的私人房屋土地供应共可提供约6500个单位。

  黄伟纶介绍,连同第三季度的供应,2018/19年度首三个季度预计合共可提供约9840个单位

  另一方面,三季度一口气推出四幅住宅用地,除了供应量较大之外,其价值也是不容小觑。中原测量师行张竞达表示,此次供应多属优质豪宅地块,4幅住宅地估值达约305亿港元。

  他认为,其中最瞩目地块是位于启德跑道上的九龙启德第4C区3号地块,该地块面积约11.79万平方呎,可享全海景,预计每呎楼面地价约2万港元,地块总值高达130亿港元。另一幅启德住宅地同样位于跑道上,向市区方向,他预计该地块每呎楼面地价约1.8万港元,总值约96.4亿港元。

  此外,本次推出的另两幅住宅地位于新界区,张竞达估计,大埔地将来会发展成中低密度豪宅,受本年楼价有一定升幅等因素影响,预计楼面呎价8000港元,总值76亿港元。大屿山长沙(楼盘)地块,指定作低密度发展,地皮规模不大,预计每呎楼面地价约2万港元,地价约2.3亿港元。

  黄伟纶还补充:“政府会视乎其他土地供应来源及市场情况,持续推售合适的私人住宅用地,我们会继续竭力维持稳定而平稳的私营房屋土地供应。”

  加息与楼价28月首跌

  双喜临门的事情并不常有,卖地计划的公布,或许也可以解读为对加息利差的对冲。

  就在宣布卖地这个大好消息的同一天,香港金融管理局9月27日早间宣布,基本利率根据预设公式上调25基点至2.50%,即时生效。上调基本利率的举措是因应美国于9月26日(美国时间)调高联邦基金利率的目标区间25基点而作出。

  随后,香港四大银行纷纷宣布上调港元最优惠贷款利率(Prime Rate,简称P息),其中,汇丰、恒生、中银香港由5%上调至5.125%,渣打银行由5.25%上调至5.375%,幅度同为12.5个基点。

  与此同时,其余多家银行也陆续宣布加息。据了解,这是2006年4月以来香港本地龙头银行首次上调最优惠贷款利率,距今已有12年。

  对此,香港财政司司长陈茂波9月27日在公开活动上表示,未来加息势头和步伐不可忽视,预料香港逾十年超低息环境将会过去,相信香港银行未来加息机会高,供楼负担会随之上升。

  野村香港地产研究部主管郭美珊表示,银行贷款增长与楼市关系很大,加息会对新的楼房按揭构成影响。其预计美国每加息2次,本港就会加P息1次。

  一在港中资大行人士就直言,香港主要银行上调P息,将增加市场的借贷成本,也包括居民的房贷成本。在港银行按揭房贷利率的定价标准主要有两类模式,一是在Hibor基础上实行一定水平的溢价,另一种则是以P息为基准定价,但无论哪种模式,香港居民也明显感到月供压力加大。

  事实上,除了摩根大通这个“少数派”估计香港楼价将升4%至5%之外,各大研究机构均不约而同指出,香港银行加息后,首当其冲的将是本港楼市。

  其中,摩根士丹利及花旗均认为,下半年香港楼价会跌5%至7%。

  标普亦表示,香港政府于6月推出空置税新措施后,在供应增加及购买气氛转差下,再加上香港息口上升,以及贸易战带来经济不明朗,相信会进一步影响楼价。“香港流动性过剩况将结束,令香港楼市出现转折点,由今年第三季高峰计,未来12个月本港楼价会跌5%至10%。”

  投资银行里昂证券更是早在8月底的研报中就指出,经历了多年上涨后,随着市场人气急剧下降,香港楼价将大幅下跌。

  该行预测,香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,预计未来一年房价会出现15%的回调。

  在全港人民仍在楼价将下跌的预言中“不能自拔”之时,香港差饷物业估价署9月28日披露的临时数字似乎更加剧了大家的担忧。数字显示,8月全港私人住宅楼价指数按月小幅回落0.076%,此前持续了28个月的最长楼价“阳线”也因此中断。

  在中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰看来,该指数跌势才刚刚开始,主要反映政府7月推出“娥六招”对楼市的影响,包括征收一手楼空置税及新盘每轮必须销售至少20%单位,措施令发展商积极推售货尾单位,定价克制,吸引买家入市。

  房产代理数据则显示,香港7月份新房成交量为1740宗,环比减15%;8月上半月,新公寓成交711宗,预计环比跌18.3%。二手房成交方面,7月销售环比下降7%至4040宗;8月份环比减少35.6%至1300宗。

  对此,陈永杰预计香港私人住宅楼价指数跌势还将持续数月,9月份二手成交量有可能创历史新低,预计成交约1500宗,估计差估署楼价指数不会跳崖式下跌,跌浪将会持续数月。

  对于上调P息,陈永杰认为对楼市实际影响不大,加幅亦较市场预期少,可算是负面消息变正面,是对物业市场最小的打击。

  从另一个角度看,居高不下的香港楼价若出现下调,对于买楼自住的市民而言,也不完全是坏消息。

  美国城市规划咨询机构Demographia就在报告中指出,香港的房价负担能力过去两年进一步恶化,从2016年的18.1倍升至去年的19.4倍,处于空前高位,并指当地房价属于“极度负担不起”之列。

 

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