• 棚改货币化将“功成身退”,有利于冲减三四线楼市泡沫
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2018-10-12  /  浏览:18838 次  /  

政策层面非可控的情况下,虽然棚改政策改变一定程度上有利于冲减三四线城市楼市的泡沫,但是考虑到降准政策影响的偏差,我们依旧需要积极谨慎地防范楼市金融风险。

  ——盘和林

  近日,国务院常务会部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,对于商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。这意味着,作为去库存、改善民居工程的大功臣,棚改货币化如今将要“功成身退”。

  同时,中央明确提出对新棚改建设项目抓紧研究出台金融支持政策,并在新增用地计划中对棚改建设用地予以保障,通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式,保障住房困难群众早日住进新居。对于遗留的1500万套棚改计划,棚改及货币安置亟待创新性举措。

  作为去库存的重要手段,在过去的两年里,棚改货币化交出了一份优异的成绩单。据明源地产研究院统计,2016年-2017年,通过棚改货币化,三四线城市去库存分别为1.4亿和1.8亿平方米,占总销售面积的大约为14.8%和17%。截至2018年8月末,商品房待售面积已经降至5.39亿平方米,待售面积达到五年最低。

  不可否认的是,棚改货币化在去库存的同时也拉动了相关产业的发展,但是,去化周期的地区性差异使得库存消化量的地区变化各不相同,推高了房价,滋生了泡沫。在商品房去化周期较短的地区,货币流入刺激的需求加之一二线城市限购产生的回流需求通过资本市场影响房地产市场,给了房价较大的上行压力,导致部分三四线城市房价领跑,形成了新一轮房价上涨高潮。

  房价较大的上行压力也就证明了,“一刀切”的货币化安置政策已经不合时宜。或许,在即将完成去库存历史使命的时期,我们更需要保持谨慎态度,因地制宜,从金融支持和实物补偿方面做出创新。

  此次棚改政策变化,最终收益方是谁?笔者认为,非一二线城市莫属。政策的变化也就意味着本轮楼市调控周期已经结束,全国掀起的房价管控热潮,使得三四线城市楼市出现利空,此时接盘毫无疑问是“自掘坟墓”,因此,大量的资本会从三四线城市抽逃以防止被套牢。虽说对三四线楼市而言是“釜底抽薪”,但是资金向一二线城市回流,事实上有利于减轻楼市的逆板块化压力。

  所谓的逆板块压力指的是,三四线楼市暴涨,楼市估值过高导致价值城市下跌,使得北上广深等一线热门城市的房价显得太低了,因此市场会面临房价正常修复的压力。

  因为对于一二线城市楼市来说,此轮调控房价是否触底尚不能确定,但可以确定的是,因房价管控所压抑的一部分需求在此轮调控结束后会产生回弹。这部分回弹所释放的需求事实上为一二线楼市市场上的资金提供了一个蓄水池,从而形成房地产投资的缓冲器和夜壶式增长器,促进市场的正常化修复,并带来下一轮上涨周期。

  而由棚改货币化一手带大的三四线城市,在棚改政策逐渐退场的今天应该何去何从呢?

  随着货币化补贴的削弱,三四线楼市的生存发展必不会像从前那样轻而易举。如果以实物化补贴为主,企业的发展就更加依赖资金,那么金融支持对于企业就至关重要,除了各种金融产品如REITs可以为企业的发展提供外部资金,城市更新对于企业而言也是一个既可以增加收益又可以去库存的筹措资金的重要手段,并且城市更新也是可以实现块周转的。

  事实上,目前全国有相当一部分的物业被低估,导致运营成本高,收益率低。城市更新离不开房地产,相比于招拍土地的高价和各种限制,通过旧改和翻新等方式做城市更新,一方面可以提升房地产价值,增加企业利润,另一方面也可以提升整个城市形象。

  不过,央行近日宣布自10月15日起将下调部分金融机构存款准备金率,此外,降准还可再释放增量资金约7500亿元。虽说此次降准不是为了给楼市喘息机会,但是从历史上看,只要是降准,即使是定向放水,房地产依旧可以从中获得利好,一定程度上缓和其资金面压力。

  因此,在政策层面非可控的情况下,虽然棚改政策改变一定程度上有利于冲减三四线城市楼市的泡沫,但是考虑到降准政策影响的偏差,我们依旧需要积极谨慎地防范楼市金融风险。

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