• 楼市里的哪些细枝末节,正在干扰着下一个十年
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-03-18  /  浏览:9827 次  /  

不知不觉,楼市这个赛道,以2008为基点,弹指一挥间,多少变化让我们猝不及防。很多时候,当我们回忆2008的时候,以为是近在眼前,其实已经是十年前了。
  而逢8总是比较惨淡,逢9总是危与机共存,2018楼市的混沌记忆,依然在敲打着每一个楼市中的参与者。

  2019,楼市会演化成何种局面,我不是专家,更不是神棍,无法精确给你想要的答案。不过风起于浮萍之末,构筑楼市大厦的地基往往是种种细节因子的聚合。

  所以,有的时候,种种细碎的变化,不一定是能掀起飓风的蝴蝶,而是潜移默化间,以一种肉眼不可见的律动,影响着楼市的方向。

  洞察他们,适应他们,也许将是楼市下一个十年的契机。

  01

  中国的楼市有两大核心驱动力,人口和城市。

  中国人口增长率的高峰期已过,可以说基本是达成了主流共识,甚至有了官方认证。

  《国家人口发展规划:2016 至 2030》对于人口趋势的判断,2020 年中国人口预计为 14.2亿,2030 年总人口达到 14.5 亿的峰值,同时90 后有 2.1 亿,而 00 后仅为 1.6 亿。

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  这意味着,人口总量进入高位区间后,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,巨大的人口利空阴影,在时刻笼罩着楼市下一个十年。
  其实这个时候再去追究,类似政策性限制缘由,已毫无意义。但认知的常识在于,我们不能以中国经济总量超过英国,就认定中国是发达国家,至少英国目前有着比我国更优质的经济结构。

  同样,伴生着人口势能下滑,变化在人口结构中开始浮现。

  首先是人口迁移,流动人口的规模在2014年前后,便开始了趋势性下滑。原因意料之外,又在情理之中,就是农民工的年龄结构显著上升。

换句话说,那些为大城市作出巨大贡献的农民工们,老了,干不动了,回流几乎是面对大城市房价的必然选择。
  换句话说,那些为大城市作出巨大贡献的农民工们,老了,干不动了,回流几乎是面对大城市房价的必然选择。
  非常有意思的是,棚改进程,三四线的楼市激活,某种程度,在同一时间维度爆发。

  截止目前,似乎一切都在兆示着楼市的利空。

  02

  楼市的黄金十年,也是中国经济高速增长的十年,还有一件事情也在被高速推进着。

  高等教育的狂飙突进,饱受诟病,但是这十年间,产生的效能比想象中,还要高。

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  80 后中,已经有了3500 万高等院校毕业生,而到了90 后,受过高等教育人数,翻了一倍,超 7000 万人,而未来将有 2.5 亿人受过高等教育。
  楼市价值源于城市,城市的价值源于供求,供求的价值源于迁移,而未来这2.5亿人迁移的选择,将直接决定楼市和城市的格局。

  我们一直觉得楼市在过去的十年,显得粗放,是因为人口红利,实在太足,多到漫出来了,多到无脑也能躺赢,能有多少人,愿意花心思去精细化地产。

  本质上,人口数量的红利将不可逆的消亡,而未来楼市的格局,将被人口质量红利重塑。

  而这些2.5亿人的究竟会如何抉择呢?

  03

  用脚投票的事情,通常都和钱流,绑定在一起。

  以2000、2010 和 2018 年三个时点全国各区域GDP占比为例,北方除了京津冀外,普遍下滑,南强北弱的局面,在强化。如果说GDP上,还有结构差异,社会融资规模,则能代表嗅觉敏锐的资金流,真实的想法。

细化到城市面,三大城市群,长三角,珠三角,京津冀,稳如泰山。以占全国 5%的土地、24%的人口,创造了 43%的 GDP 总量,并培育出超过 3000 家上市企业,为房地产市场贡献了 26%的成交规模。
  细化到城市面,三大城市群,长三角,珠三角,京津冀,稳如泰山。以占全国 5%的土地、24%的人口,创造了 43%的 GDP 总量,并培育出超过 3000 家上市企业,为房地产市场贡献了 26%的成交规模。
  而京津冀的雄安出世,珠三角的大湾区,长三角的一体化,本质上,都是在强化这种头部的马车效应。

  也就是说,依然有着极大的发展空间和潜力,高素质人才,没有抗拒首选这里的理由。

  这时候,那2.5亿的高素质人才,就像一块蛋糕,注定不会被少数人一口分完,那三大城市群切走最大的一块后,分给谁?

  04

  来看下GDPtop20城市的变动情况,武汉(楼盘)、西安(楼盘)、成都、贵阳等中西部城市明显在新崛起。

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  为什么?不止是因为主流认知中,行政资源的聚集,而是存在这样一种势能,以前真正制约中西部崛起的关键性因素,远程运输成本的“冰山”在消弥。
  或者说,以前中西部的产业动能不足,参与到世界分工体系中,成本太高。

  这些年承接东部大量的产业这一过程,诸如武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿,成为“中国光谷”;西安成为“硬科技之都”、贵阳成为 “大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等,趋近完成。

  产业是城市最好的基本面,能吸引那些最优质股东,2.5亿人中,相当多的那种。

  而这样的城市向心力,在最能真实反应城市流动人口的小学生增幅上变动上,显得淋漓尽致。

而且我们看到,城市比我们想象还要敏锐,城市间的“抢人大战”和“因城施策”,出现时间节点,几乎是无缝衔接的。
  而且我们看到,城市比我们想象还要敏锐,城市间的“抢人大战”和“因城施策”,出现时间节点,几乎是无缝衔接的。
  底层逻辑上,房地产发展是城市和人口基本面的投射,城市的生命周期就是房地产的生命周期。

  诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心—边缘”理论,即在一个平衡的区域内,能够自发形成经济集聚的核心和边缘区,而两者的空间结构地位并非一成不变的。

  直白点说,城镇化发展到后半场,都市圈天然的出现了,都市圈的界定,早已经不单是行政边界的定义,而是市场边界意义上的聚合。

  核心城市更加集聚,而区域内核心可能不只 1 个。而这其中注定有的城市上升,有的城市下沉,就像地壳运动那样,用时间抚平一切。

  大概率上,未来买哪座城市,哪个都市圈会比什么时候买,更重要。

  05

  如果说,空间维度的楼市将被近乎无限割裂,那么时间维度的楼市,就是周期分化。

从 70 城新房价格指数可以看出,以往各线城市价格变动时点基本一致,意味着大多数城市市场阶段几乎是同步的。
  从 70 城新房价格指数可以看出,以往各线城市价格变动时点基本一致,意味着大多数城市市场阶段几乎是同步的。
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  新周期中,全国范围内一二三四线城市楼市,各有各的“春夏秋冬”,活在自己的周期时空中。
  而行政的介入,让混沌的市场的信号,更加迷糊,这一切都让楼市的增量市场面临不确定性。

  不过增量市场局部的演化,已经从全国角度,渐渐被城市角色承担,这点从城市购买力上,分化一览无余。

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  但有一个统计,中国房地产市场存量达到300亿方,也就每人人均约30平,这样总量和人均面积,对楼市而言,是够的。
  同样还一件事情在发生,近年来,增量开发的高盈利性已出现趋势性下降,房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归,换句话说,开发房子这件事,没那么赚钱了。

  任何行业发展的逻辑基础是资金的投入聚集,资金的轮转走向,很大程度决定行业的兴衰趋势。

  过去10年,增量开发市场的高盈利性,是房地产行业高速发展的逻辑基础,大量资金涌入推动行业高速增长,同时反过来成为社会融资利率高原的保卫者。

  遵循这样惯性,很多开发商,还没有意识到,除了局部地区外,楼市,在某种真正意义上,猝不及防的进入了存量市场。

  这将会造成两种结果,一是房价涨幅放缓,倒逼购房客户不再单纯依赖房价上涨,获得套利收益;二是利润下行,倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动。

  所以,“租售并举”这件事,不是一拍脑袋的口号,你说他顺应潮流也好,恰到好处也好,总之是未来必须长期坚持的趋势。

  但不要以为在盘活存量市场中,不存在周期和机构风险。

  以美国存量经营市场为参照,存在着明显的周期波动规律,并与经济周期高度相关,在1998 年、2008 年经济危机时点,同样遭遇波谷阶段。

国内租赁市场,有案可查的数据,同样呈现波峰波谷特征。
国内租赁市场,有案可查的数据,同样呈现波峰波谷特征。
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  而且容易被忽视的一点,不同城市增量楼市都周期尚且在分化,那么更加不成熟的存量市场,程度只会更深。
  从这个维度来说,存量市场,当下只存在于少部分头部核心城市,但这不意味着,每个城市,不会面对这一天。

  06

  林林总总,不管我们接不接受,这些细碎的变化,已经在楼市中,蔓延开来。

  从细微的缝隙中,能窥见一个从混沌中开始被割裂的楼市,他也许不会更高处奔跑,但绝不会向下坠落。

  重要的是,这些无限分割的缝隙中,孕育了无限的风险和机会,也许,这就是楼市下一个十年。

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