• 买房最好别问远方的亲戚朋友
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-04-17  /  浏览:6451 次  /  

今年春节以后,不少一二线城市回暖的消息频传。最近这段时间,向明源君咨询到底要不要买房的小伙伴,明显多了起来。

  比如明源君的忠实读者小林,去年底准备在深圳(楼盘)买房,还读过几遍明源君推送的《为什么说未来半年是买房的最佳时机!》,但一直没有下手。因为那会深圳楼市的成交量不断走低,砍价的空间不断扩大,市场接近冰点,看跌的声音占据主流。最近,小林跟明源君说,早知道去年底就应该买了,因为他最近去看了不少房,业主一个个都变得硬气起来,一分钱都不肯降,甚至还有谈一次加一次价格的……小林不得不感慨,由于“看走眼”,又要多出几十万。

  像小林这样“看走眼”的潜在购房者还有很多。根据中国人民银行调查统计司的数据,最近5年,预期房价基本不变的比例,都维持在50%左右!即便将时间继续往前推,结果也很相近。


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  除此之外,“看不准”和预期“下跌”的比例,长期占25%左右。为啥会这样?该怎么选择买房的时机?

  1

  不同能级的城市,周期不一样

  买房最好别问远方的亲戚朋友

  前不久,在2018年业绩发布会上,弘阳地产总裁何捷表示,弘阳地产更多看到的是东、中、西,或华北、华东、华南三个大的城市带,因为它们的周期、窗口期是不一样的,东、中、西或北、中、南的布局结构,会有很多周期的机会,可以对冲未来的市场政策的一些变化……

  不同城市的周期是不一样的。比如,最近这一轮的上涨,首先是2015年起于一线城市,然后2016年二线城市接力,最后,2016年底一二线逐步严控之后,三四五线城市才迎来狂欢……

  这也是央行调查统计司的数据很难反应市场实际情况的重要原因之一,因为央行的城镇储户问卷调查,是每个季度在全国50 个(大、中、小)调查城市、400个银行网点各随机抽取50名储户,全国共20000名储户作为调查对象。

  也就是说,调查的对象涵盖了大中小,一二三四线城市。任何一个时间点上,身处不同能级城市的人们,对市场温度的感知是不一样的——一线甚至二线涨的时候,大部分三四五线城市的房价还在地板上趴着;当三四五线城市上涨时,一二线已经被严控……所以,整个小周期下来,一直有50%左右的人预期,下一季度的房价基本不变。

  因此,如果你要买房,最好不要征询远方亲友的建议,因为你们很可能不在一个频道上面。

  2

  大部分人的感知滞后于市场

  当然,调查数据并非完全不准。比如,虽然2014年3季度的报告显示,对下季房价,19.2%的居民预期“上涨”,51.6%的居民预期“基本不变”,15.8%的居民预期“下降”。但另一个数据也显示居民投资房地产的热情降温。央行调查显示,当时居民偏爱的前三种投资方式分别是“基金及理财产品”、“债券”和“实业”。这也是房地产投资当年首次未出现在居民投资意愿前三之中。2014年整个楼市行情确实很冷。

  不过,整个2014年,商品房的价格还是略涨了一点(当年商品房销售面积比上年下降了7.6%,但销售额仅同比下降了6.3%)。也就是说,2008年下跌之后,全国房价均价一直是稳步上涨的(如下图所示)。


2007~2017年全国GDP、商品房平均价格走势(数据来源:国家统计局、明源地产研究院)


  2007~2017年全国GDP、商品房平均价格走势(数据来源:国家统计局、明源地产研究院)

  这个过程中,房价过高的抱怨一直伴随左右。然而,明源君发现一个比较有意思的现象——

  2011年至2017年一季度,全国房价持续走高,可是,央行的调查报告却显示,认为房价高得难以接受的人数比例却持续走低——从2011年Q1的74%跌到了2017年Q1的52%,而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%,认为房价很满意的比例更是从2.1%上涨至4.9%!

  明源君认为,或许,相比于高房价,慢涨甚至不涨,才是更多人无法忍受的。因为我们的租金回报率很低,如果房价涨幅较小或者不涨的话,扣除贷款利息,别说增值,连保值都略难。

  从心理学上讲,这一现象也合理:得到又失去的痛苦,远远大于从来没有得到过。

  2011年Q1到2017年Q1,房价稳步上涨,固然使得购房压力变大了,但资产价格的上涨也带来了财富效应。


中国人民银行、明源地产研究院

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  这种效应,使得人们倾向于追涨,而且相信这一趋势会持续下去……

  央行的调查就显示,2016年之前,每一季计划在下一季买房的比例,平均稳定都在14.4%左右,但进入2016年,这一比例持续创新高,在2017年一季度达到22.9%的历史新高。这与不少人的感觉正好相悖。

  此时,一二线城市已经开始进入不断加码的调控期,三四线城市的行情刚起来。对比历史数据不难得知,此时一二线城市也依然还有大把的人往里冲,一是限价之后,一二手房房价倒挂,有套利的机会;二是看涨的预期依然强烈。

  数据显示,自2013年Q1开始,预期房价上涨的比例持续下降——从35.8%下降至最低的15.6%,而从2015年Q1开始,这一比例则持续上扬,到2018年二季度,预期下一个季度房价会上涨的比例达到了36.5%!

  然而,事实上,去年下半年,无论是一二线,还是三四线,楼市行情都迅速转冷,而且不断走低。

  原因在于,不同能级的市场,通常都呈现出这样的规律:慢涨几年,然后快速涨一波。能在底部抓住机会的始终是少数人,等大多数人觉醒的时候,其实已经接近顶部,或者至少已经在半山腰。

  3

  对刚需来说

  当下永远是最好的买房时机

  回到最初的问题,每个人都喜欢买在最低点,卖在最高点。但这样的操作太难。心存这样的侥幸,最终最大的可能是像文章开头的小林一样,错失了相对合适的买房时机。

  因此,对于小伙伴们的咨询,明源君大多数时候给出的都是肯定的回答:如果你是刚需,又负担得起,那么,此刻、现在可能就是买房的最好时机。主要有以下三大理(楼盘)由:

  第一,政府追求的,永远是市场稳健发展。

  虽然不同的场合下,诸多大佬都认为,政府减少对房地产的依赖是对的,房地产不能长期成为火车头,但房价预期依然会持续走高。

  事实也是如此。

  众所周知,受春节因素影响,今年2月份,大多数城市的楼市成交寡淡,部分城市的成交量甚至出现大幅下滑。然而,国家统计局的数据显示,2月份,70个大中城市商品住宅销售价格涨幅稳定。

  具体而言,2月份,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到57个,较上月少1个;2月份,新建商品住宅价格同比上涨的城市则有69个,比上个月多1个,70个城市中,仅厦门(楼盘)房价未涨,与去年同期持平!

  事实上,2015年6月(本轮楼市上涨的起点)至今,房地产市场就没跌过。即便不断加码的调控也只是减缓了上涨,这也是调控的应有之意——稳定。去年12月,市场几乎陷入冰点之际,住建部在会议上明确指出:明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。历史表明,政府通过调需求、调供给,调预期,完全可以做到——稳。

  稳,其实就是平稳健康发展,而不是平稳下跌。如前所述,过去十余年来,我国名义GDP和全国商品房房价走势保持很好的吻合关系。换句话说,居民有没有购买力,取决于经济能否增长。

  美国在1970年左右就进入了城市化稳定期,城市人口增长逐步放缓,但此后美国房价指数涨幅约9倍,驱动房价指数的上涨动因,是城市人口购买力提升,因为城市化完成之后,经济还在持续增长,个人收入取代人口数量,驱动着房价继续上涨……

  目前,我国GDP回落到7%左右,但在全世界依然处于前列。何况城市化还远没有完成。即便买在某个周期的高点,几年之后再来看,那多半只是震荡上涨过程中的一个小台阶而而已。

  第二,即便开发商出血大甩卖,你多半买不到。

  每当市场比较低迷的时候,都会有一些先知先觉的开发商率先“降价”回笼资金。因为房地产是资金密集型行业,别说下跌,就是不涨或微涨,对于一个整体负债率都比较高的行业来说,也会有巨大的压力。

  按照一般的理解,一旦有一个资金绷不住的开发商降价跑量,就会出现“囚徒困境”——A降一点,B为了跑量降多一点,C跟上降得更多……然而,除2008年,大众预期的这一惨烈的场景从未出现过。

  即便是“降价”“打折”,很多时候不过是回归正常价格,或者只是减配之后的价格……

  为啥?因为从总量上看,房地产是“暴利”行业,但如果看净利润率的话,很多行业都比房地产行业要强。开发商拿地的成本是刚性的,建安成本是刚性的,手里可能还攒着几个地王没解套呢,如果降价过猛,那不是自我救赎,而是自杀!毕竟,对于刚需客来说,打八折很可能还不如首付由3成降为2成带来的效果大。

  要开发商大出血,那是不可能的,真到了那种程度,那是机构出手的时候——都是打折卖,与其散卖,还不如一次打包卖给机构更省事。

  像融创、恒大、万科等巨头,都是逆周期操作的高手,等的就是这样的机会。明源君参加某次论坛时,一知名金融机构的高管说得更直白:开发商不行的时候我可以给你续命,续不了的时候我还可以给你收尸。

  对于那些“资金链濒临断裂”的中小开发商,机构有接盘的魄力和专业能力,个人唯恐避之不及,不可能占到便宜的。

  第三,对个人来说买房成本只会越来越高。

  4月12日,融360大数据研究院发布报告显示,2019年3月,全国首套房贷平均利率为5.56%,环比下降1.24%,首套平均利率已连降四个月,回归至2018年4月水平。

  很多潜在的购房者对此欢呼雀跃,认为自己的月供压力又可以减轻了,文章开头提到的小林也是这么想的。

  可是,小林最终发现,并没有,不仅没有减轻,还加重了。于是转而又想,涨了一波之后应该会下调一点吧……贷款利率、首付和房价向来是跷跷板的关系,前者低了,后者就高了。某个时点上,可能存在一个最优性价比,但如前面分析的那样,无论是对上涨还是下跌的预期,大多数人的反应都滞后于市场的实际走势,想抄底在最低点不现实。

  小结

  既然大部分人注定无法抄底在最低点,那不如干脆不要择时,除了市场最狂热的时期,其他时候,对刚需来说,都是买房的最好时机。或者更精明一点,盯住某个靠谱的开发商,他什么时候开始抄底拿地,你什么时候买房。明源君一朋友过去几年跟着旭辉,旭辉去哪投资拿地(仅限一二线城市),他去哪里投资买房,几乎从未失手过。(作者:明源地产研究院 凌峰)


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