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    • 购房最佳时期到了吗?
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-11-21  /  浏览:4354 次  /  

    11月20日,最新LPR数据出炉:11月份,全国贷款市场1年期LPR为4.15%,相比10月份的4.20%有所下调,本次5年期以上LPR报价也下调5个基点至4.8%。

      这则新闻最大关注点是:这是央行首次对5年期以上LPR利率下调。

      自今年 8 月份新版 LPR 实施以来,1 年期 LPR 走势一直在降,但主要针对购房贷款的5年期基准利率一直“定格”在 4.85%,而在今日,央行宣布:5 年期 LPR 从 4.85% 降到 4.80%。

      对于央行首次对5年期以上LPR利率下降一举,业内人士认为,房贷基准利率下降,或许是一个楼市行情的转折点。如果全国房贷平均利率在“5 年期 LPR 下调”的带动下,又开始走低;明年上半年楼市行情再度轻微反弹,则是大概率事件。

      听到这个消息,想买房的人纷纷不淡定了:这是不是意味着,现在是上车的最佳时机?明年楼市到底是松还是紧呢?

      别急,我们先来点小作料,简单分析一下。


    风云榜·剧透 | 5年期LPR首次下调:购房最佳时期到了吗?任泽平教你一个判断标准:大道至简


        图说:LPR机制启动后,历次报价

        如果你没看清楚前方道路,和讯房产给你大放送一种观点,“金玉良言”来自预言帝、著名经济学家任泽平。(小小剧透下:在11月29日由和讯网举办的第十届地产金融创新峰会现场,著名宏观经济学家任泽平,会为大家奉献一场完整版楼市走向解读演讲,别错过)。 这个曾先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等判断的大满贯冠军分析师、著名经济学家,受到众多仰慕和青睐。和讯房产还曾撰文《每家房企都需要一个任泽平》表达对其的崇拜之情。

      咳咳,言归正传,任泽平对楼市的预判是什么呢?

      在最近的公开表态中,任泽平表示:房地产投资今年1到9月份是10.5,出口是负增长,基建是4点几,消费投资2点几,只有房地产投资是10点几,所以很多事情不要走极端。房地产对中国经济增长的托底作用还是很大的,更何况中国城镇化率只有60%,未来更多的要靠长效机制,住房制度改革来推动。

      意思就是,房地产的作用还是很大的,不容忽视。

      那明年楼市到底是松还是紧呢?明年经济大势又是什么走向呢?

      任泽平没有直接给出答案,他教给大家一个判断办法:

      “当前的经济形式我教给大家一个办法,怎么来把握我们的政策走向,大家都知道中国的经济跟我们宏观调控政策、改革开放政策紧密相关,当前经济形式建议看四个文件就够了,就是每个季度政治局的会议精神,4月份,7月份,10月份和12月份,大家重点读这四份文件。”

      具体来说,是这样的:

      1、2018年的政策整体是比较紧的,所以经济下行压力尤其是在二三季度有所加大。我们可以看到,10月底政治局会议,首次强调经济下行压力有所加大,强调六稳,没有再提去杠杆,大家感受一下去年三季度政治局会议这些词汇,实际上是在告诉我们什么呢?在四季度,包括今年初我们的政策是要松!所以去年四季度降了一次,今年初降了一次,力度很大,货币政策降准,所以大家看到了今年初股市硬性上涨,涨了20%,都跟这个大的背景有关,年初出现了企稳的态势。

      2、再来看4月19号一季度的会议精神。看4月份一季度的重点词汇,经济运行总体平稳,好于预期,开局良好,不再提六稳。那么在二季度,政策是要松还是要紧呢?是要紧!实际上二季度以后,尤其是4月份以后,政策开始有所收紧。

      最典型的压力是5月份、6月份之后关于房地产融资的政策一直出台,整个二季度没有再像一季度一样再降准。

      结果发生了什么呢?因为一季度企稳的经济并不牢固,到了6月份经济又转为下行的态势。比如说今年公布三季度的数据,一季度6.4,二季度6.2,三季度6.0,到了四季度GDP就要破6了,再看出口,负0.1。还有PPI、CPI破3了,3是警戒线,一般到了货币政策是要收紧的,但是PPI和CPI出现了明显的比价,负0.2,负0.8,企业也开始转负了,地方的财政压力开始推行全国的财政收入只有3.9的增长,11个省市财政负增长。

      3、所以到了7月份的二季度经济分析会上,提出国内经济下行压力加大,必须增强忧患意识,货币政策流通性合理充裕。但体会一下,二季度末,就是7月末对于三季度以及年底下半年政策的定调,重提六稳,没有再提去杠杆,那么,宏观政策是要松还是要紧?要松。

      4、所以大家看到9月20号降准了,投放了1万亿的基础货币。第二个最近大家看业内讨论比较多的LPR改革,LPR改革就是要降息,降低短的利率,希望这次的货币投放能够更多流到实体经济当中来。

      5、经济工作会议的预备会已经启动,对于四季度以及明年是一个什么定调,我们来看看当前的经济形势,就能判断出来了。判断当前形势我教大家一个简单的办法:看消费投资出口,有大三架马车和小三架马车,大三架马车就是消费投资出口,再加上经济贸易摩擦。

      最近世界的主要经济都出现了回落的态势。中美贸易摩擦加上全球经济放缓,中国的出口表现并不是太好,中国对美国的出口是负的12.8%,这个影响还是非常明显的,这是第一个出口。

      第二个消费,其实消费也一般,消费跟什么有关呢?跟居民的收入和就业有关,我们来看看,因为受出口的影响,出口是劳动密集型,我们制造业的就业其实压力很大的。我们可以去了解一下,比如广东、浙江,很多出口企业订单并不饱和,大家留意最近消费压力也是存在的。

      然后再来看投资,投资是小三架马车制造业、房地产和基建,制造业跟企业投资利润有关,企业利润是今年负增长,因为PPI是负的,出口是负增长,所以今年企业利润的压力很大,企业利润压力大。那么制造业投资,今年大约是2.6的增长,基本是接近零增长。今年中央对基建给予了很大的厚望,但今年的基建没有下滑也没有起来,1到8月份是3点几,最新数据回到了4点几,略有回升,但是比较低的,尤其是我们发行了7千多亿的专项债,这个效果是比较一般的,原因是地方没钱,地方为什么没钱呢,一个是企业利润下滑,导致增值税为流转税的企业财政吃紧,土地财政也不行,中央一直在清理隐性债务,所以基建投资虽然没有再继续下滑,但是对于经济的支撑或者回升的力度是比较有限的。

      我们大概预测四季度到明年GDP就会破6,经济增长进入5的时代。而且我们还涉及到全面建成小康社会翻番目标,要求今年和明年都要在6.2,那我问大家,面对这样的一个情况,你认为四季度和明年初我们的宏观调控政策,包括财政货币政策,应该是松还是紧?松!我现在大胆来做判断,宏观经济应该是稳健偏升,这是给大家讲的一个基本的判断。


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