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    • 环京地区房地产的好时光还会回来么
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-03-19  /  浏览:5845 次  /  

    终于看到身边朋友十分关注的议题当中,有了与新冠肺炎疫情没有直接关联的内容。这大抵是社会经济恢复常态的标志之一吧?毕竟早晨去上班的路上,堵车已经颇有往日帝都的风范了。

      3月17日一早,《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》(下称《协同发展规划》)由国家发展改革委正式公布。由于环京地区的三河、大厂、香河,是开发商环境布局开发房地产的重镇,被简称为“北三县”。

      北三县楼市地处京畿要地,一直与北京楼市的状况微妙关联。也是凭借北京楼市的溢出效应,北三县有过较长一段的好时光。但在新冠肺炎疫情之前,北三县正在经历最为严格的楼市管控,那也是2008年以来开发商们最难过的一段日子。一位开发商朋友曾慨叹,不知道北三县的饭碗,还能端多久。

      他的疑问,也是很多人的疑问,在这份《协同发展规划》当中,这些疑问得到了部分解答。如果问攸克君的感受,那便是“喜忧参半”。

      一、

      《协同发展规划》的主旨,仍然是“减量规划”。新的北京市城市发展总体规划,就是减量规划,统筹一盘棋。因此,房地产商最为关心的,人口、可开发强度、土地供应节奏等,在“减量”的大思路下,都不会增加,人口不会大规模的膨胀,土地供应不再有较高强度的供给节奏,这些,都说明了一个大环境,就是,北三县房地产要控制在目前的规模以内。

      二、 仔细研读《协同发展规划》,有一个关键句子,并不起眼,一直到等到第七章第三节才出现。这句话是——

      “坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式”。按说,规划是技术性工作,一般用词少有出现情感色彩浓厚的形容词,而这里却使用了“坚决摒弃”这样有着明确态度,近乎于宣誓式的表达,在各类规划文本中,十分罕见,这一点,请大家一定要关注。

      这意味着,从今后政策对房地产的友好性上来说,请开发商朋友一定要有客观理性的判断。这一点,只说到这里,也只能说到这里。

      三、 按照《协调发展规划》定下的调子,通州副中心,北三县,应该都会给房地产开发量按年度“带个帽子”。这就是“年度房地产开发总量约束”。也就是说,每年开发多少房地产,是有一个总量限制的,超出就不要搞了。

      从行政治理的角度来说,一旦“总量限制”成为红线,那么,其他领域的问题,都会按照这个总量约束“倒排”。比如,在确定一年的年度房地产开发总量之后,再安排今年出让多少土地,再确定今年批多少个楼盘的规划、预售,等等。这和汽车牌照摇号会很像,摇号之后,一年北京能够卖掉多少辆汽车,总数有了上限。以后,北三县的房地产,是不是也得面临一样的局面?这一点,还请大家重点关注以下。

      这一条,在第七章第三节,原文表述是:

      “制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。”

      四、《协调发展规划》第一章第二节的一个关键句和第七章第三节中的一个关键句,可以联系起来一起理解。前者是“跨界交通问题突出,交通拥堵严重,尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱”,后者是“促进职住均衡发展,推进就业与居住空间的匹配与融合。”

      目前北三县和北京之间的跨界交通问题,是怎样出现的,北京地产界人士大致都有数。北三县楼市的发展过程,实际上是北京楼市的挤出效应支撑的,换句话说,就是在北京买不起房的人,到北三县买房居住,但是,他们上班的目的地仍在北京,因此,造成了通勤过程中巨大的交通压力。

      这份《协同发展规划》,当然有通过完善交通基础设施,缓解交通、通勤的问题的思路和路径。但是,另一方面的思路,也是十分明显的,那就是大规模房地产开发需要停下来,避免再次出现北京楼市挤出效应进一步加剧这种交通通勤压力。

      因此,为完善北三县产业布局、规划赢得时间,最终实现一个相对职住平衡的局面,房地产开发规模的限制,是非常大概率的事情。

      五、《协同发展规划》中,对于房地产开发总量,要有上线约束,对于天际线,也提出了较为明确的要求,这就连带影响到建筑高度、分布甚至立面的管控,因此,这一点带来的影响,攸克君觉得,很可能是在具体的控制性方案正式发布之前,与房地产有关的行政审批事项,可能会先暂停下来。这一点,也请诸位开发商有充分的心里准备。

      基于以上五点,我们有以下展开阐述:

      一、既然是减量规划,又要对年度房地产开发总量设置上限约束,那么,对已有完成手续,已经入市销售的项目来说,大抵是一个好消息。这个道理,攸克君觉得,开发商明白,市场也明白,唯一的变数在于,当地政府如何理解这个规划,以及后续将要陆续出台的配套政策。

      二、《协同发展规划》对三河、燕郊、大厂、香河的产业结构和发展重点,给予了明确。这对于这些地区来说,如果能够得以落实,产业结构发生明显改观,既可提升整体区域的价值以及购买力,同时,还能带来新增就业的人口,这对于当地的楼市来说,自然是好事一桩。

      三、《协同发展规划》在交通基础设施方面,给出了十分明确的信息。尤其是在建立区内轨道交通联系方面,着墨甚为具体。从行文的风格推断,这些交通联系措施的落地速度应该会加快。这对于整体区域生活、通勤的便利程度,自然是十分利好的消息。

      四、自然环境从中远期看,《协同发展规划》给出了很多的利好信息,包括水体处理、环境整治、河道疏通等,这些都会改进北三县的生态环境,这也是楼市价值最重要的一套价值影响因素。

      虽然喜忧参半,但对于开发商朋友来说,北三县已经不再是一个靠价格差、靠级差地租就能吃饭的简单饭碗,这口饭,越来越不容易吃,也越来越检验吃饭者的技术含量了。

      愿疫情早日过去,一切如常。


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