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    • 通州北三县协同发展规划落地 房价将告别“过山车
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-03-19  /  浏览:5986 次  /  

    北三县与通州协同发展规划终于出炉。3月17日,国家发改委官方网站发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》(简称“《协同发展规划》”)。

      

      三河市、大厂回族自治县以及香河县,俗称“北三县”,由于紧邻通州,且房价较低,一度成为房地产投资高地,三河市的燕郊更是成为百万人口的“睡城”。近年来,在京津冀协同发展以及通州副中心建设的背景下,北三县的房地产市场更是经历了过山车般发展。如今《协同发展规划》指出,北三县与通州从交通、教育、医疗、产业、居住、环境等多个层面进行协同建设,并在房地产方面引导理性发展,严厉打击囤地炒地。在业内人士看来,北三县将告别房地产的粗放式开发,迎来高质量的发展阶段。

      

      不再只承接外溢居住需求,倡导产城融合,打造区域协同发展示范区

      

      根据《协同发展规划》,协同范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围,国土总面积2164平方公里。规划近期至2025年,远期至2035年。

      

      《协同发展规划》提出,以北京城市副中心建设为统领,着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

      

      合硕机构首席分析师郭毅表示,《协同发展规划》更清晰地指出,建立京津冀区域协同发展示范区,这个目标下,更多的北京资源会支持北三县发展,从区域规划、产业导入到交通、教育、医疗配套的协同,使其成为区域协同样本,未来会在京津冀更多区域进行试点尝试。

      

      的确,为解决北三县与通州发展不平衡的问题,《协同发展规划》从空间格局、生态环境、交通、产业,以及教育、医疗、多元住房供应体系等城乡公共服务的多个方面,推动协同发展。

      

      诸如,在交通上,完善北三县与北京中心城区快速公交网络;在教育上,促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移;在医疗养老上,引导北京优质健康养老资源向北三县延伸;在产业布局上,形成两条特色产业带,建设五大产业功能区;在住房上,严控房地产开发,促进职住平衡等。

      

      58安居客房地产研究院分院副院长张波认为,未来北三县不再只承担首都居住需求的外溢,更多是在产城融合、职住平衡的发展模式下,产业经济取得长足发展,城乡空间和功能格局进一步优化,生活配套公共服务水平进一步提升。

      

      郭毅指出,在协同发展规划下,交通方面会率先发力,诸如文件中提到,到2025年轨道交通建设取得突破性进展,这给出非常明确时间门槛,目前地铁22号线已经开工,但是只连接燕郊板块,而地铁6号线东延线规划中,在是否贯穿大厂和香河方面,是可以预期的。

      

      中原地产首席分析师张大伟分析认为,规划的核心内容是产业先行,破解交通瓶颈,形成一小时交通圈,有利于疏解北京人口。

      

      严禁在交界地区大规模开发房地产,严格准入条件,有利品牌房企进驻

      

      在之前北三县的发展进程中,由于北京购房需求外溢,使楼市发展相较于其他产业更为突出,也带来诸多问题,比如无序开发、炒房、睡城现象等。《协同发展规划》也指出,长期以来各自为政,通州区与北三县,跨界协同发展缺乏有效途径,发展中暴露出一些突出问题。跨界交通问题突出,交通拥堵严重,尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱;产业发展结构失衡,传统产业多,新兴产业少,产业层次低,就业吸纳能力不强,过度依赖房地产开发。

      

      因此,在通州与北三县协同发展中,房地产的规划与定位非常重要。

      

      根据《协同发展规划》,优化居住空间布局,促进职住均衡发展,推进就业与居住空间的匹配与融合;严禁在交界地区大规模开发房地产,科学引导居住空间布局;合理控制特色小城镇的居住空间规模,强化特色产业功能,避免房地产化。同时,完善住房保障制度,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

      

      与此同时,严控房地产无序开发,坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式,制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况,合理确定住房供地数量、布局和时序,严控房地产开发总量,引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管,严厉打击房地产企业囤地炒地。

      

      郭毅分析,未来北三县房地产粗放式开发将告一段落,而从土地出让规划性、计划性以及与周边产业、交通、配套等协同上,会进一步提升房地产项目的质量与价值。

      

      “制定更加严格的房地产项目准入条件是看点,从北三县过往的发展来看,以本土房企为主,外来个别房企虽然有进入,但不是区域发展主流,如果提高准入条件,意味着本土房企自身的开发能力、产品能力如果不过关,过去依靠囤地、炒地取得超额溢价和更好利润的开发模式将不复存在,这也将为更多品牌房企打开更广阔的市场空间。”郭毅称,而随着品牌房企的进入,北三县将会有更高品质的居住产品出现,与周边交通、生活配套、产业相互依存,形成产城融合、共同发展、共生共荣的发展状态。

      

      规划有利于企稳楼市,减缓当前房价下行压力

      

      过去几年,在房住不炒的背景下,北三县出台了严格的房地产调控政策,在抑制投机性需求稳定房地产市场的同时,楼市量价交易也受到影响。

      

      随着《协同发展规划》的出炉,对于北三县的楼市将产生哪些作用?

      郭毅表示,对于房价来说,协同发展下,房地产附加价值更高,房价一定是持续向上的,短期来说价格会有一个提振,长期则可能会是温和上涨的状态。

      

      张波认为,从限购开始,北三县的房价经历了不断下挫的局面,2019年房价整体下行的趋势也一直未变,直到2020年开始出现止跌回稳的局面。预计本次规划出台后北三县的楼市稳定性会进一步加强,2020年房价下行的压力趋缓。在“房住不炒”,以及区域对楼市规划指引下,预计未来3-5年整体房价水平会保持有序上行模式,但不存在短期大涨空间。同时更值得关注的是,区域内会吸引到更多工作和生活于此的人群,也不会是北京工作人群的“睡城”。

      

      张大伟也表示,环京的房地产市场是过去3年全国房价跌幅最严重的区域,而规划的出台有利于稳定市场预期。

      


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