热点关注北三县与通州协同发展规划终于出炉。3月17日，国家发改委官方网站发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（简称“《协同发展规划》”）。
三河市、大厂回族自治县以及香河县，俗称“北三县”，由于紧邻通州，且房价较低，一度成为房地产投资高地，三河市的燕郊更是成为百万人口的“睡城”。近年来，在京津冀协同发展以及通州副中心建设的背景下，北三县的房地产市场更是经历了过山车般发展。如今《协同发展规划》指出，北三县与通州从交通、教育、医疗、产业、居住、环境等多个层面进行协同建设，并在房地产方面引导理性发展，严厉打击囤地炒地。在业内人士看来，北三县将告别房地产的粗放式开发，迎来高质量的发展阶段。
不再只承接外溢居住需求，倡导产城融合，打造区域协同发展示范区
根据《协同发展规划》，协同范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，国土总面积2164平方公里。规划近期至2025年，远期至2035年。
《协同发展规划》提出，以北京城市副中心建设为统领，着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。
合硕机构首席分析师郭毅表示，《协同发展规划》更清晰地指出，建立京津冀区域协同发展示范区，这个目标下，更多的北京资源会支持北三县发展，从区域规划、产业导入到交通、教育、医疗配套的协同，使其成为区域协同样本，未来会在京津冀更多区域进行试点尝试。
的确，为解决北三县与通州发展不平衡的问题，《协同发展规划》从空间格局、生态环境、交通、产业，以及教育、医疗、多元住房供应体系等城乡公共服务的多个方面，推动协同发展。
诸如，在交通上，完善北三县与北京中心城区快速公交网络；在教育上，促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移；在医疗养老上，引导北京优质健康养老资源向北三县延伸；在产业布局上，形成两条特色产业带，建设五大产业功能区；在住房上，严控房地产开发，促进职住平衡等。
58安居客房地产研究院分院副院长张波认为，未来北三县不再只承担首都居住需求的外溢，更多是在产城融合、职住平衡的发展模式下，产业经济取得长足发展，城乡空间和功能格局进一步优化，生活配套公共服务水平进一步提升。
郭毅指出，在协同发展规划下，交通方面会率先发力，诸如文件中提到，到2025年轨道交通建设取得突破性进展，这给出非常明确时间门槛，目前地铁22号线已经开工，但是只连接燕郊板块，而地铁6号线东延线规划中，在是否贯穿大厂和香河方面，是可以预期的。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，规划的核心内容是产业先行，破解交通瓶颈，形成一小时交通圈，有利于疏解北京人口。
严禁在交界地区大规模开发房地产，严格准入条件，有利品牌房企进驻
在之前北三县的发展进程中，由于北京购房需求外溢，使楼市发展相较于其他产业更为突出，也带来诸多问题，比如无序开发、炒房、睡城现象等。《协同发展规划》也指出，长期以来各自为政，通州区与北三县，跨界协同发展缺乏有效途径，发展中暴露出一些突出问题。跨界交通问题突出，交通拥堵严重，尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱；产业发展结构失衡，传统产业多，新兴产业少，产业层次低，就业吸纳能力不强，过度依赖房地产开发。
因此，在通州与北三县协同发展中，房地产的规划与定位非常重要。
根据《协同发展规划》，优化居住空间布局，促进职住均衡发展，推进就业与居住空间的匹配与融合；严禁在交界地区大规模开发房地产，科学引导居住空间布局；合理控制特色小城镇的居住空间规模，强化特色产业功能，避免房地产化。同时，完善住房保障制度，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
与此同时，严控房地产无序开发，坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。
郭毅分析，未来北三县房地产粗放式开发将告一段落，而从土地出让规划性、计划性以及与周边产业、交通、配套等协同上，会进一步提升房地产项目的质量与价值。
“制定更加严格的房地产项目准入条件是看点，从北三县过往的发展来看，以本土房企为主，外来个别房企虽然有进入，但不是区域发展主流，如果提高准入条件，意味着本土房企自身的开发能力、产品能力如果不过关，过去依靠囤地、炒地取得超额溢价和更好利润的开发模式将不复存在，这也将为更多品牌房企打开更广阔的市场空间。”郭毅称，而随着品牌房企的进入，北三县将会有更高品质的居住产品出现，与周边交通、生活配套、产业相互依存，形成产城融合、共同发展、共生共荣的发展状态。
规划有利于企稳楼市，减缓当前房价下行压力
过去几年，在房住不炒的背景下，北三县出台了严格的房地产调控政策，在抑制投机性需求稳定房地产市场的同时，楼市量价交易也受到影响。
随着《协同发展规划》的出炉，对于北三县的楼市将产生哪些作用？
郭毅表示，对于房价来说，协同发展下，房地产附加价值更高，房价一定是持续向上的，短期来说价格会有一个提振，长期则可能会是温和上涨的状态。
张波认为，从限购开始，北三县的房价经历了不断下挫的局面，2019年房价整体下行的趋势也一直未变，直到2020年开始出现止跌回稳的局面。预计本次规划出台后北三县的楼市稳定性会进一步加强，2020年房价下行的压力趋缓。在“房住不炒”，以及区域对楼市规划指引下，预计未来3-5年整体房价水平会保持有序上行模式，但不存在短期大涨空间。同时更值得关注的是，区域内会吸引到更多工作和生活于此的人群，也不会是北京工作人群的“睡城”。
张大伟也表示，环京的房地产市场是过去3年全国房价跌幅最严重的区域，而规划的出台有利于稳定市场预期。
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