• 中国房地产市场的六大失衡与对策
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-04-14  /  浏览:8285 次  /  

房地产是周期之母,关系国计民生。房地产在有力推进中国城市化、经济增长、民生改善等同时,也存在一些突出问题。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。我们梳理了房地产市场的六大失衡,建议以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制,发挥房地产实体经济功能,回归居住和制造业属性。

摘要

中国房地产市场存在六大失衡。

1)土地供需失衡:一是建设用地在城镇、乡村之间配置失衡。2016年中国常住人均乡村、城镇建设用地分别为326、119平方米,乡村是城镇的2.7倍。二是城镇用地在地区、城市之间配置失衡。分城市看,2006-2017年1000万人以上城市城区人口增长34.1%,但建设用地仅增长6.1%,居住用地仅增长1.1%;20万人以下城市人口增长1.5%,建设用地增长19.8%,居住用地增长15.3%。人地分离、供需错配导致一二线高房价、三四线高库存。三是城镇建设用地在利用结构上配置失衡。2017年中国城镇居住用地比例为31.4%,明显低于美国的46.9%、日本的61.3%。

2)房地产调控失衡:中国房地产调控重抑制需求轻增加供给,重短期调控轻长效机制,且信贷政策变动频繁。“调首付比例”、“限购”等需求端短期行政手段,误伤刚需,且松动后需求会反弹。2002-2018年的6轮调控,政策切换是应对风险的应急性选择,长效机制构建不足。2003-2018年累计动用全国性金融调控达12次,首付比例在20%-60%之间频繁变动,利率在基准利率7折-1.3倍间变动。2015年以来长效机制逐步推进,但限售、限价、限签等当下不合时宜的调控政策尚未修正,金融、土地、财税、住房保障等一揽子长效管理机制有待建立。

3)房地产与实体经济关系失衡:房地产一半是金融,一半是实体经济,2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23.1%。过去由于人地失衡、供求错配、货币超发等因素,房价快速上涨推高实体经济成本,吸引资金脱实向虚,金融属性超过实体属性。2009-2018年全国工业用地均价、新建商品住宅销售均价分别上涨1.4、1.9倍,一线城市二手房均价上涨4倍以上。2000-2018年中国住房市值年均增长15.7%,超过名义GDP的13%,住房市值与GDP的比例从234%增长到356%?。近几年以房贷为主的居民部门杠杆率过快上升。2008-2018年中国居民杠杆率从17.9%升至52.6%,居民家庭债务收入比由31.0%增至86.9%。

4)房地产收入结构失衡:2018年土地出让收入和房地产专项税相当于地方财政收入的34.4%,房地产收入重建设交易轻保有,存量房时代土地财政亟待转型。2017年中国土地出让收入和房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模与地方财政收入的比例分别为31.6%、3.5%和2.3%。2015年OECD国家保有环节税收占GDP比重为1.1%,中国为0.6%,低于英国加拿大、美国的3.1%、3%、2.6%。

5)住房供给结构失衡:中国住房供给体系重销售轻租赁,保障房供给不连续,中等收入住房支持不够,多元主体供给型的住房体系尚未建立。2015年中国城镇居民买房、自建、租赁以及其他比例为45:34:16:5,租赁比例远低于德国、日本、英国、美国的55%、39%、37%、36%。中国多数保障房将非户籍以及不符合保障房申请条件、但又买不起商品房的“夹心层”家庭排除在外,进入门槛较高,但退出门槛相对较低。

6)住房占有失衡:最低10%的家庭仅使用不到3%的住房面积,而最高10%家庭使用约20%的住房面积。2010年,最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%,最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%;2015年小普查数据存在一定抽样问题,导致最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%,最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别明显降至19.6%、36.9%;最新情况有待2020年人口普查公布。

2政策建议。1)以常住人口增量为核心改革人地挂钩,优化土地供应。坚持都市圈城市群战略,以新增常住人口与土地供应挂钩,替代旧的农业转移人口落户数量与土地供应挂钩,优化城镇用地在城乡、地区和城市之间的配置。2)保持房地产金融政策稳定,回归实体经济和居住属性。支持刚需和改善型购房需求、抑制投机性需求,保持货币金融政策连续性和稳定性,支持房企合理融资需求。3)丰富供应主体,转变住房供应结构。大力发展住房租赁市场,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系;加快构建“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的住房供给体系。4)稳步推进房地产税改革,推动土地财政转型。按照立法先行、充分授权、分步推进的节奏稳步推进,并针对中低收入家庭、特殊用途住房,设立税收优惠。5)房地产政策从短期调控到长效机制构建,从抑制需求到增加供给。将合理有效的短期调控升级到制度化,建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制,并从注重增加供给,促进长期供需平衡。

风险提示:政策推动不及预期。


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