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    • 环京楼市暗流④| 开发商“组团”酝酿提价 永清固安房价要涨?
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-05-29  /  浏览:10430 次  /  

    有人曾给北漂划出鄙视链等级:“一等北漂北京有房有户口、二等北漂有房没户、三等北漂燕郊有房、四等北漂香河、固安、涿州、永清、大厂有房。”

      基本上,这也是北京及其周边板块楼市涨跌轮动的先后顺序。

      自从疫情基本稳定,京津冀通行放开以后,看房人越来越多,环京区域楼市逐渐复苏。在北三县以后,京南的廊坊、固安、永清楼市也逐渐走到了上行区间。

    廊坊、永清、固安区位图打开APP 阅读最新报道
    廊坊、永清、固安区位图

      为更加深入全面地了解这几个区域,90度地产以购房者身份走访了多家售楼处,得到了关于这几个区域的最新资料。整体来看,在价格上,永清具有绝对优势,但“一分钱一分货”,廊坊与固安的配套明显好于永清。在购房资质要求上,这几个区域也有不同程度上的放松。

      一波正在酝酿中的“涨价”

      从亦庄文化园出发,通过京台高速,比预想的要快,半个小时便到了永清。下了高速路口,便可以看到许多正在施工中的楼盘,尘土飞扬,热火朝天,路边有不少最近几年新建的楼盘。

      不太宽的道路上,京牌、冀牌、晋牌、浙牌甚至粤牌的私家车随处可见。路旁零星散布着民居和汽车维修的门面,但并没有看到一些生活必须的配套,如超市、学校、饭店等,一派普通乡镇的景象。

      目前,廊坊地区(含广阳区、安次区、廊坊开发区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县)仍然施行2017年的住房限购措施,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。但实际上,廊坊、固安、永清的购房政策都已经悄悄出现了松动。

      “您是北京来的吗?”走进售楼处登记好体温后,永清的一位置业顾问直接提出了这个问题。90度地产说明了来自北京但没有购房资质后,置业顾问表示,目前买房可以不用担心资格的问题,现在是买房“窗口期”,一般不会卡网签,大可放心。

      90度地产又问了另一个项目的置业顾问,得到了一致的回答。“最近有一批指标,不用担心。”

      永清西边近30公里的固安,情况也差不多,从去年开始,环京中介标榜的“京南第一县”固安的限购就被传出松了一些。

      当地中介告诉90度地产,“目前整个廊坊以及下属县,大厂、香河的落户购房限制比较严格。在京南的几个区县,就算你是“三无”(无学历、社保、房产)也都没问题。”

      在中介看来,目前的政策限制不会影响到有买房需求的人。加之,“固安好多项目基本所有新房都可以正常购买、贷款及网签。毕竟如果真的锁死,楼市就完全冻住了,大家都不好过。”

    售楼处悬挂的条幅
    售楼处悬挂的条幅

      同样,廊坊的限购也基本上已经“放开”了,虽然售楼处里仍悬挂着购房资质限制的横幅,但置业顾问也明确告诉购房者解决资质不是什么难题,有不少中介都能解决,大约需要收总房款2%-3%的服务费。也有楼盘为了吸引顾客,提出可以免费搞定资质问题。

      影响房价主要的因素——限购的口子一经打开,房价便有了上涨的势头。“我们下周一就要提价了,一平米两百块钱,现在其实是最低点,还有一些折扣。您要是想买,现在是最好的时机。”在永清,开发商正酝酿着新一轮的房价上涨,在90度地产离开售楼处时,各个项目的置业顾问都提到房价马上要涨了。

      无独有偶,固安的置业顾问也表示,目前固安房价属于平稳状态,一手房目前卖的挺好;而且目前各个售楼处优惠力度较大,比年前价格要便宜,正是买房的好时候。“建议您五月底之前过来看房,因为这边6月1日之后可能要整体上调价格。”

      北京人成购房主力

      与环京众多区域大致相同,永清分为新、老两个城区。老城区并不大,本地人将其形容为“两条路三条街,巴掌大的一个地方”,本地人都有房或者分到了房,即使想再置业,也是在配套更完善的县城买;绝大多数新建楼盘都位于京台高速出口附近,距离县城还有一段距离。

      李震从15年大学毕业就在永清做置业顾问至今,对永清楼市近几年的起与落十分了解。“没限购前,永清房价最高点每平方米2万元不止,最热门地段品牌房企的期房甚至可以卖到两万二,那个时候销售的日子特好过,房子不愁卖。后来开始限购了,永清楼市一下子就冷了!”

      他的收入也随着限购令的发布而锐减,不过最近,他又燃起了信心:随着疫情过去,来看房的人越来越多了,而且限购也没那么紧了。廊坊限购令一旦放开,廊坊各区县的房价,将迎来新一轮跳涨。

      但目前,售楼处中并不算热闹,与超大沙盘构成鲜明对比的是寥寥无几的购房者。90度地产在看盘过程中,永清·融创城几乎没有购房者到来,国瑞生态城也只有三三两两的看房者。新建的几个小区里,也几乎只有建筑工人,几乎看不到居民。

    冷清的售楼处
    冷清的售楼处

      “这边主要是周六日来看房的多,客群主要来自北京,很少有当地人,当地人基本都在县城买。除去北京的购房者,很多原来在大红门服装城的浙江老板跟着产业纾解到永清,也都在这边全款买了平层。”李震介绍,周六日是他最忙碌的时候,上周末他所在的项目两天就接待了四十多位看房的客户。

      “很多人不知道现在限购其实已经放开了,但是我们又不能去宣传,所以现在来看房的不是特别多,但是也有北京来的购房者,已经知道了经过永清新的‘京德高速’正在修建中,未来交通肯定会更加方便。”

      单从售楼处里的看房者数量来看,廊坊和固安的市场似乎更热一点。但在客群方面,也是有相当一部分的购房者来自北京。“一方面是当地人的购买力没这么强,二来现在限购没那么严了,想买总是能买到的”廊坊一置业顾问介绍。

      固安的情况也类似,当地中介介绍,5月1日之后,固安才开始有成交,开发商在节假日都在做活动。到了现在基本每天都有成交,看房的人也在增长,基本都是从北京过来,至于成交的客群,投资、自住需求各占一半。”

      投资大坑还是价值洼地?

    数据来源:环京某代理商市调(永清成交量较高主要是由于本周有两个新项目开盘,阳光瑞景成交310套,逸品华庭成交80套)
    数据来源:环京某代理商市调(永清成交量较高主要是由于本周有两个新项目开盘,阳光瑞景成交310套,逸品华庭成交80套)

      单从新房成交价格来看,永清、固安与廊坊的房价确实走到了近几年的最低点,房价也比北三县要低不少。因此,很多人将这三个区域看作环京的“价值洼地”。以永清为例,区域内不少楼盘均价已经低到了8500左右,北部新城板块中,房价最高的融创城也并未超过一万,毛坯交房,均价9500元/㎡,比起最高时的房价,已经接近腰斩。

      不过值得注意的是,虽然新房市场正在逐渐升温,这几个地区的二手房市场却并不见起色。业内人士指出,开发商可以搞定新房购房者的资质问题,二手房却只能依靠本地的购房需求来消化。因此,这些地区的楼市热度大多靠新房拉动,二手房交易并不活跃。

      固安的一位置业顾问表示,如果资金紧张又看好固安,目前固安二手房是可以“捡漏的时机”,比起新房14853元/㎡的成交均价,二手房成交单价在1万/㎡左右。

    固安当地中介介绍二手房情况
    固安当地中介介绍二手房情况

      可以看到,房价的不断走低,给高位接盘的许多购房者致命一击,不少当年的购房者正在“割肉逃生”。

      例如,在最高点22000万/㎡高杠杆买入两套房的大星有一肚子苦水,买了房子没几天,限购政策就出来了,房价就像“霜打的茄子”,直接进入了下行区间,“当初的首付已经全都跌没了,只要有人帮我还贷款,房子我可以直接送给他!”

      比起房价的涨跌,大星更担心一旦出现断供,他的信用就崩了。还不上房贷,银行收回房子,进行法拍,将面临钱房两空的局面。

      业内人士提醒,“房住不炒”的情况下,买房不能只看当前的房价涨跌,还要注意到当地二手房市场,在一个限购政策紧绷、人口吸引力较弱、二手房交易不活跃的地方,“投资”风险是非常大的。


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