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    • 2020下半年的地产行业,作出了8个判断!
    • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2020-06-11  /  浏览:4224 次  /  

    不知不觉,2020年居然已经过去一大半了,小伙伴今年目标完成得如何了?


    现在疫情对行业影响逐渐消去,但大家可能还是会感到迷茫:下半年房地产行业会恢复吗?房企未来还会面临哪些挑战?如何度过今年的难关?


    最近,明源君观看了多场地产直播分享,包括中城联盟推出的“和未来好好谈谈”云上版、明源地产研究院推出的系列大咖直播。旭辉董事长林中、世联行(002285,股吧)董事长陈劲松、中梁地产集团首席战略官曹俊浩等重磅嘉宾,分享了对未来地产行业走势的判断。明源君特地帮大家总结重要的知识点,下面分享给大家,希望能给大家一些启发。


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    一线城市放松限购的前提是房价不涨


    今年受到疫情影响,很多地产人都期望调控政策会有所松绑。但事实上,很多城市出台的宽松政策都难逃“一日游”的命运。


    今年两会强调“房住不炒”的定位,明显这是一个长期的对房地产的基本政策。


    两会还提到了:因城施策促进房地产市场的平稳健康发展,要加快老旧小区的改造,今年新开工的项目会达到3.9万个,稳妥推进房地产税立法。


    其实可以看出,这些都是对房地产比较中性的政策,维持了过去中央和国务院对房地产调控政策的稳定。很多人担心会推出房地产税,其实稳妥推进的意思是说这个事情不会那么快,要深思熟虑以后才会推进。


    所以,一线城市放松限购的可能性很小,而且基本前提是房价不涨,也并非持平,而是某些区域的房价略有下跌。这是放松的前提。


    不过,调控也不是完全没有放松的可能。今年有可能放松的是限价,某些城市正在通过人才政策的微调来放松限购。在房住不炒的基调下,一线城市还是会摁住,二线城市会放活一点,三四线越往后放开的可能性越大。




    三四线部分城市会回暖


    三季度出现拿地窗口期


    受疫情影响,2月、3月基本停摆,市场直到4月份才逐步恢复正常,5月才达到了正常计划的目标值。2、3、4月的业绩缺口很难在下半年追赶回来,因为整个看今年房地产市场还是平稳为主,不会大起大落。


    全年来看,很多专家在预测,今年大概会比去年销售额减少5-10%,企业也会受到影响,会比原定的计划至少有10-20%的缩减。


    今年房地产市场走向跟2012年、2013年有很多相似之处。比如2012年上半年时候一二线土地市场溢价率震荡上行,到三季度的时候,出现短暂的拿地窗口,进入2013年后维持在高位。而三四线随着一二线的带动,出现了一个稳步上升的状态。


    前段时间,一二线城市土拍很火,地王重出江湖,地市开始托楼市,土拍高溢价也会提高老百姓(603883,股吧)预期。预计到了三四季度,三四线城市会随着一二线城市的升温,开始有一个明显的回暖。


    另外,三季度可能也会出现短暂的拿地窗口期。进入2021年后,整个土地市场还是会维持在一个相对高位的箱体里。




    房地产行业进入低容错时代


    一旦犯错就很难翻身


    未来这个行业进入一个低容错时代,一旦犯错就很难翻身。因为行业利润空间很狭小,一旦犯错项目可能就不盈利,一旦犯错企业就会不盈利。不盈利就会碰到巨大的挑战和问题。低容错时代的挑战主要有以下四个方面:


    第一,不要在战略方向、投资布局、经营节奏上出错。这种方面出错市场不可能再为此买单,以前在市场高速成长期,你出错了还可以买单,下次还能增长起来,以后就不行了,因为在市场平稳增长期,你一旦出错你就会出局。


    第二,不要买错地、定错位、选错总包。这属于低能水平的出错。


    第三,不囤地、不捂盘、不买地王。如果你买了地王,卖不出去,就只有囤地、捂盘,你会发现捂个3年,那个地价一分钱都没涨,但是你要付出巨额的利息成本,其实就是亏钱。


    第四,过去这个行业挣钱比较容易,就是挣快钱、挣大钱。其实现在来看,现在到未来这个行业都是应该学会挣慢钱、挣小钱、辛苦的挣钱。




    城市分化加剧


    长三角最安全,封闭市场也有机会


    疫情过后,土拍市场非常火爆,下半年会轮动吗?


    今天的城市分化比历史上任何一个时期都更加明显,每个城市就像个股一样,都有各自独立的行情,都有自己独立的城市周期。而城市严重分化带来的短周期、小机会、脉冲波动下对精准投资和微观颗粒度要很细,你才能发现这种机会,其实这种挑战是非常大的。


    对于投资布局,基本就是两层结构三类市场。


    目前中国主要有三大城市群,长三角投资安全度最高。


    比如长三角城市群,整体投资价值明显高于粤港澳跟京津冀,但湖州除外。


    再看粤港澳,各个城市的趋势差异很明显,所以对粤港澳判断要慎之又慎,一不小心可能就踩到雷。像广州深圳这两个城市,安全边际很高。但是,广深100km都市圈里面的城市,像江门、肇庆、清远存在比较的明显透支,而在150km到200km的城市,像河源、茂名、湛江这些城市,相对比较封闭,供需还比较好,相对比较稳。


    京津冀整体投资价值偏低,而且周边波动幅度非常大,只有像黄金东北部一些城市,秦皇岛、承德、赤峰,靠近东北的几个城市,整体供需还比较良好,其他城市价值比较偏低。


    从都市圈看,不同城市分化严重。


    重点持续关注都市圈有10个,包括上海都市圈+苏锡常、杭州都市圈、宁波都市圈、合肥都市圈、广州都市圈、深圳都市圈、郑州都市圈、昆明都市圈、呼市都市圈。


    短期内优先关注有8个:南京、武汉、济南、青岛、成都、南昌、南宁、长春都市圈。


    需要谨慎判断的都市圈有7个:长沙、重庆、石家庄、贵阳、西安、厦门、福州、哈尔滨都市圈。因为整个都市圈里面分化非常严重。


    封闭市场同样存在较大机会。


    封闭市场都是非都市圈城市,是相对独立的存在。很多封闭市场其实投资价值都不差。


    长期投资价值的封闭市场8个:南阳、衡州、枣庄;5个:东营、临、长治、濮阳、三明


    短期存在投资机会的封闭市场14个:赤峰、大同、济宁、盐城、宜昌、萍乡、柳州、郴州、玉林、茂名、湛江、河源、揭阳、汕头。





    需求变化


    刚需市场未来将进一步疲软


    在未来,受疫情影响的逐步显现,需求端特别是刚性需求会受到预期收入的影响,可能会比较疲软,所以对下半年的市场不宜太乐观,要以平常心来对待。


    据多家房企调研报告显示,确实有客户因为收入减少短期内放弃买房,但同时也有很多客户将购房计划提前了,导致买房需求在疫情前后基本没变化。


    疫情对国民经济还是很大影响影响,对收入和就业的影响,以及对未来预期的影响,一大部分刚需的客户在推迟买房的决策,甚至短期内放弃了买房的决策。


    不过,部分刚需客户退场,也会有新的客户进来。


    ①手里有余钱的高净值客户,他们买房是为了增值保障


    ②部分三四线城市可能会逐步放松限购,限购放松后会释放部分需求


    ③疫情使一部分客户加速进场买房,特别是一些改善型的客户,会使一些犹豫不决的客户从租房到买房


    这几点从上半年年可以观察到,一线城市改善项目卖得比较好,甚至有超额认购。但刚需项目普遍去化不如改善理想,甚至有些项目开盘的去化率也只有30%,说明这一层客户受疫情的影响比改善性的客户要来得大。




    都市圈内周期轮动特征被弱化


    但仍然存在


    目前都市圈内周期轮动的特征变弱了,但仍然存在,可以通过周期轮动的打法来寻找投资机会。比如以二手房价为底层数据,通过历史房价走势找出房价波动的规律,再结合各种指标,输出该城市周期规律,从而预判出该城市未来一年的房价走向。


    以杭州为例,长期趋势来看,房价一直都比较稳。而离杭州很近的绍兴,它的波动从长期趋势看有正有负。2016年7月以前,杭州与绍兴周期轮动特征很明显,且波幅放大,走势几乎一摸一样。2016年7月份以后,随着杭州930强调控,周期轮动这种特征被弱化了,但是逻辑依然还在。


    从周期指标分析来看,受杭州2019年三四季度缓慢复苏带动,预计绍兴2020年二三季度快速复苏,2021年二季度接近周期顶部,从2019年四季度到2020年三季度,这一年绍兴都存在较好的拿地机会。




    重视商业办公产品的更新迭代


    之前明源君讲过必须对产品进行快速的更新换代,上半年不少房企都升级了自家产品,从户型布局、归家无接触、独立玄关、厨房卫生间升级等多方面进行了产品更新。


    但值得注意的是,除了住宅产品,同时要重视办公和商业产品的升级,未来要深入地思考智慧办公的产品,因为越来越多的人可能会选择在家办公,通过技术手段已经能很好地解决远程视频会议的效果、沟通的效果。所以企业未来对办公楼的需求跟办公楼的选择和功能,以及智能提出新的要求。商业也会受到影响,特别是餐饮未来在商场中的比重、影院是不是作为一个标配。


    在这一轮疫情下,零售走上了线上化,线上和线下的结合,对未来零售对面积的需求、布点的需求都会发生变化,对动线也会发生变化。所有企业一定要加快对产品的研发,对产品的升级换代。




    数字化转型是大势所趋


    未来房企要做到5个在线


    目前中国90后已经成为购房主流,他们是社会最有活力的一群人,他们是线上成长的一代人,思维、生活,乃至整体工作习惯都完全不一样了。数字化转型是一个大势所趋,未来会是一个数字化的时代。


    第一,数字化转型的核心目的对房企来说有几个:一是能促进管理提效,管理效率能提高很多。二是要做到业务赋能,三是要辅助决策,四是使房企的营业模式发生颠覆性的变化。未来房企要做到五个在线:全员在线、流程在线、产品在线、服务在线、营销在线。


    第二,要从传统的销售、传统的CRM系统转化成线上的客户平台、线上的营销平台,加上业务中台、线下项目这种组织模式的打法。线上完成锁单,加上现场带看、线下签约,未来是房企营销的标准打法。


    第三,打通各个业务底层的数据,从购房、物业、租赁、养老、教育,这些底层数据的打通,其实会发生很多的生意,就像物业一样,十几年前没有看到物业有这么多社区的增值服务,有很多新的生意产生,所以打通底层的数据非常重要。


    第四,房地产企业要有很强的互联网的思维和文化,如果没有互联网的思维和文化,房地产企业是很难调整到数字化时代,向数字化转型所具备的要求。


    第五,要从过去传统的KPI开始转向OKR,这也是在适应数字化时代对绩效管理的要求,从绩效管理到绩效使能,这是未来能适应不断要创新、不断要迭代,不确定性下找不到方向,不断地去试探寻找方向的企业,这也是对房企带来了很大的挑战。


    未来,房企要加快数字化转型,提高精细化管理。


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