• 10天后,所有房贷强制转换!弄清这一步,月供会变少!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-08-14  /  浏览:7391 次  /  

8月31日,让千万人纠结了大半年的房贷利率转换,即将进入最后期限。


前天,工建农中邮储五大国有银行同时发布公告,对于即将收官的房贷利率换锚事件进行调整,将于8月25日起批量转换为LPR定价方式。


这是近阶段大家最为关注的一件大事,直接关系到上亿人的房贷和月供变化。


几大银行发布的公告内容大致雷同,以中国银行为例,总结为以下核心重点:


1、8月25日起,符合规定的原合同将强制批量转换为LPR+基点方式,基点=原合同最近利率-2019年LPR的差值,基点可正可负,从此不变;

2、之后的房贷利率随LPR浮动,重定价周期统一为12个月。

3、若想自己办理,可于8月24日前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换;

4、若不希望转换,可于-2020年9月1日-2020年12月31期前,去贷款经办行协商处理。


换句直白的话说,就是通知一声,8月25房贷利率都会转换为LPR,如果你本来就想换,不用任何操作,银行直接批量转换;但如果你不想用LPR,元旦前去申请改回。




这和之前央行以及各大银行的公告相比,最大的变化在哪儿?


五个字:化被动为主动。


之前一直遵循自愿原则,存量房贷想换就换,不想换可不动。


比如2月29日,换锚工作启动前夜,工商银行在公告中是这样说的——


请自主判断是否转换定价基准,我行充分尊重您的选择权。


但这次,银行选择一刀切,先全部转换,有异议可之后申请改回。


为什么强制转换?凭什么批量转换?


因为这项工作推动的进度太慢太慢。


眼看央行规定的截止日期8月31日马上就要到了,但真正去转换的人很少,要么搞不懂两者计价区别;要么因为改动后利率变成浮动,月供可能变少也可能变多,内心忐忑;所以大量人陷入了纠结,选择了一再拖延。


咨询量太大,银行解释工作太繁重,打乱了很多工作计划。


因此,不如一刀切,银行批量转换,简化操作,减少了工作量,也减少了客户的纠结,效率更高、纠纷更少。


这也是能在8月底前快速完成这项工作最简单粗暴的方式了。



2


房贷利率究竟要不要改成LPR定价方式?怎么改划算?不同的利率情况之下,究竟该选什么?


有人说,在看了8个专家、9个学者的10篇分析文章和近千条讨论留言后,思考了5个月,结果越来越懵了。


这是一类很典型的情况。


但,这是一个决不能逃避的问题,必须要想清楚、做好决定。


否则,8月底银行大批量转换LPR之后,9月、10月、11月、12月依然会爆发海量的咨询和纠纷。


按照五大行规定的12月31前可申请转回,没有明确决定的,还剩最后4个半月来考虑。


想要弄清楚,首先要搞清两种定价方式:


原浮动利率=基准利率*(1+浮动%)


浮动可正可负,比如有9折、8折,也有上浮10%、20%;

基准利率其实也是上下浮动的,只不过不会轻易变动,2015年至今都是4.9%;


换锚后利率=LPR(变化)+基点(固定不变)


基点=原利率-4.8%(2019年5年期LPR值);

LPR,即贷款市场报价利率,由18家银行共同报价的平均值,每月20号发布一次,节假日顺延。

18家银行包括:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。


原来所有的浮动商业房贷利率(除公积金外),都可以按照以上两种公式来计算,大家可以自行套入。


举个例子,简单明了:


比如,小A买的房,100万商业房贷,原来合同规定利率基准9折,即4.9%*90%=4.41%;


1、如果不转LPR,剩余贷款期限内,将一直按照4.41%的利率执行下去。

2、换成LPR后,新利率=LPR+基点,基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%,即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%,每12个月随LPR变换一次。


换言之,以后所有的商业房贷利率,要么按照固定计价,要么按照LPR+基点定价,二者选其一,有且只有一次选择机会。



3


很明显,未来月供会减少还是增多,都取决于一个数值——LPR值。


LPR值上升,月供增多;LPR值下降,月供减少。


因此,究竟是固定利率划算?还是转换为LPR划算?


实则是一场对于未来长时间里,5年期LPR走势的预判和对赌。


未来,国内LPR到底会降会升?没有人能给出明确答案,我们只能依照经济情况、信贷风向来做相关判断。


▼近一年里5年期LPR走势图



从2019年8月至2020年7月,近一年时间里,直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值,一共下降了四次,从4.85%下降至现在的4.65%。而且照目前形式看,今年还有下调趋势。


有一点值得关注,和实经营性贷款密切相关的1年期LPR,降息幅度、频次都要比房贷绝对占比的5年期LPR更多。


这种强制性、政策性导致的割裂感,会持续存在,为下一步去房地产化精细调控铺垫。


目前,和发达国家美国、日本等相比,我国的贷款利率仍然是处于高位的,所以从大经济环境下来看,LPR利率走低是大概率事件。


但国内要想实现真正的贷款利率市场化、彻底的市场化,并不容易,还有很长的路要走。


有一点是非常明确的:


短期5年内,LPR大概率是要走低的,但你说10年以后呢,时间太遥远,真不知道,不确定,太难给出准确判断;



4


因此,综合以上分析,我的建议如下:




1、如果原房贷利率低于4.8%,计划10年内结清,那就建议转换LPR;计划10年后结清,也可以不转;


2、如果原房贷利率在4.8%-5.2%的,计划10年内结清的,建议优选LPR;计划10年后结清的,这种对赌成分最大,换不换影响不大;


3、如果原房贷利率高于5.8%的,不论你计划在10年内结清,还是10年后结清,建议选择LPR都会更好,月供占便宜的概率更高。


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