• 这个大城市又放松限购,传递啥信号
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-12-20  /  浏览:3708 次  /  

这两天被广州中介的朋友圈刷了屏,文字里透着兴奋,因为广州又通过落户放松了限购政策。

  根据广州人社局发布的征求意见通知:

  大专学历,28岁以下,社保缴纳一年,可以入户白云、黄埔、增城、南沙、从化、花都、番禺区。

  今天落户,明天就可以在这7区域买房,而其他城区,例如越秀、天河、荔湾区等,则要在落户三年之后才能买。

  市场上很多人分析,广州这次出台意见稿是为了“救市”,言外之意就是今年广州楼市行情太差,需要引进新的购买力才能稳住房价。

  一线城市如此,何况二三四五(002195,股吧)线城市,明年房价下行的概率偏大。

  我研究了今年广州的数据,跟当地几个地产老炮调查之后,发现根本不是这回事。

  首先今年广州行情并不差,尤其是经济强区黄埔和大湾区最强概念南沙新区,成交火热,量价齐涨。而绝对核心区越秀和天河,二手房房价也暗涨了不少。从这点上基本可以排除救市嫌疑。

  其次从条例上看,这次广州落户门槛虽从本科下放至大专,但对年龄有所限制。28岁低于平均全国平均购房年龄,如果想救市,为什么不直接把门槛挑至35岁,岂不是更好?

  所以这次放开落户政策,主要意图很纯粹:“抢人”!

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  广州抢人是最明智且不得已的做法。

  放眼四大一线城市,北京和上海放低落户门槛,几乎不可能,因为这两老大哥,身居高位,经济体量大,教育和医疗在国内数一数二,户口金贵的很。

  如果放开,势必迎来全国炒房客的围攻,北京房价从6万/平米到10万/平米,可能只用2-3年时间,严重违背调控大基调。

  但广州不一样,同属于大湾区城市群龙头,这几年被深圳连连压制,在马太效应下,竞争力趋弱,甚至被杭州、重庆等城市抢了风头。

  而且最重要的是,深圳的落户门槛实在太低了,按照当下的政策,只要35岁以下,大专以上学历即可在深圳落户,在一线城市里是最宽松的。

  广州翻盘机会只有一个,就是趁房价还有优势,迅速把深圳的人才抢过来,只要人才在,按照广州资源地位,未来依旧可以坐稳四大一线城市的位置。

  而且跟深圳不同,广州地域面积大,即使流入大量人口,购房需求也会被库存消化,不会造成房价大涨的现象,在调控端,不会违背上面的想法。

  当然,不会大涨不代表不涨。

  我之前说过,像重庆、广州这种大体量市场,未来分化现象会越来越严重,今年广州核心区域房价上涨,但从化、花都、增城的房价是有所下跌的。

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  接下来,继续聊落户这个话题。

  之前写过一篇《中国城镇化演变》的文章,里面的核心观点是:中国户籍制度限制了人口流动,而人口流动是不可违背的时代进程。

  我认为除了一线城市,二三四线城市以及其他区域就不应该有户籍门槛,城市更不应该有边界,否则一定没有什么发展。

  这几天在看《大秦赋》,里面讲到宗室驱逐外客的故事深有体会。

  宗室是皇帝的亲戚,外客是从其他国家迁来的臣子,嬴政掌权后,叔叔大伯一群人恼怒,说他任用外臣,而不顾及自家亲人,甚至以死相逼,要求嬴政许以高管爵位。

  嬴政认为宗室皆是无才之人,难堪大任,但在以死相逼下,不得不退步。

  事后大家可以猜到,朝廷一团糟,做廷尉的亲戚官司打不明白,修了十年的大渠甚至决堤,劳命伤财。

  亲戚带头人悔不当初,最终还是让嬴政把外客请了回来。

  企业和城市都是这个道理。

  这些年,身边创业的朋友,凡是有亲戚染指的,大多以失败告终,而对城市来讲,你会发现,一线城市以及二三线经济强市有一个很明显的特征:

  外来人口占比越高,经济越强。

  并不是说本地人无才,而是整体环境上,本地人相对外地人没有竞争力,或者是“懒得竞争”。

  因为本地人大都有上一辈传下来的房子,收入不用太高,就可以活的很舒服;外地人不同,异乡漂泊,为了在新城市(300778,股吧)扎根,必须付出二百倍的努力去成家立业。

  一人如此,众人皆如此,庞大的外来年轻劳动力推动了一个城市的繁华。

  所以我们在衡量一个城市有没有发展时,外来人口占比是非常重要的数据。

  有一个判断方法特别好用:

  如果你去一个城市,街边门店的老板基本都是本地人,而且家家户户要求男方有在机构、单位工作的铁饭碗,不好意思,这个城市是没前途的。

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  聊得有点儿远,我们再回到楼市主线上。

  现在广州放开限购,相当于为2021年人才大战埋好了“引线”,接下来会有更多的城市效仿,接连推出“抢人”政策,大战势必会进入高潮期。

  紧接着青岛、武汉也下发了人才新政,尤其武汉85所高校在校内即可办理落户,表面态度:抢人要从娃娃抓起。

  像武汉这种高校资源丰厚的城市,抢人非常容易,今年武汉就有26万大学生落户,为今后的楼市和经济打下了基础。

  当然抢人大战会对楼市产生一定的冲击力,例如广州,明年由落户新增的购买力会继续推高核心区房价,而由新增人口引发的乘数效应会推高楼市预期,观望的刚需也会跟着入市。

  但是要注意了,并不是只要放松落户,房价就必须涨。

  一来要看这个城市是否对外地人有虹吸力,就像去年石家庄开放了0门槛落户,效果平平,依旧止不住下跌的房价。

  二来要看这个城市的房价属于什么区间。例如前几天福州也宣布“0门槛”落户,虽然人口虹吸要比石家庄强,但福州前两年购房力透支太严重。

  2.6万/平米的房价,超越了大多数强省会的房价均值,落户进来的年轻人大都不具备这样的资金储备,形成了明显的“购买力断层”,预计房价还要回落一段时间。

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  最主要的是,接下来的人口大战会彻底颠覆整个城市格局。

  昨天我浏览了近两年全国各地的落户政策,发现,南方放开落户门槛的速度要比北方快很多,而且力度完全胜过北方。

  要知道,2020年前三季度全国GDP排行,只有北京一座北方城市排进了前十。长此以往,北方将彻底在城镇化2.0赛道上失去竞争力。

  过去投资市场一直有句老话,“投资不过山海关,资金不过云贵川”,现在来看,云贵川风生水起,尤其川渝地区,现在是全国第四大城市群。

  而山海关以北呢,彻底迷失了方向,变成了投资不过北方。我也不知道北方城市在想什么,是怕迈得步子大了扯着蛋么?


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