• 环京价值逻辑重塑:从土地到资本的跃升
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2021-09-20  /  浏览:8417 次  /  

从雄安、北京副中心、大兴临空经济区到北京证券交易所,重镑政策一一落地,让环京的价值逻辑前所未有的清晰起来。

楼市资本论研究院认为,北交所成立是资本市场深化改革又一里程碑,对北方经济以及环京格局的重塑意义重大,在土地价值之外,海量资本将对星罗棋布的中小企业提供更高的杠杆助力。资本与土地双轮驱动,将推动环京楼市开启新一轮成长周期。

长三角、大湾区楼市今天越是热烈,就意味着在新周期起点上的环京,未来在板块轮块中的后劲有多足。

紧贴京城的土地,蓬勃兴起的产业,加磅而来的资本平台,环环相扣。楼市资本论称之为北交所首席概念区,环京可以再干一次大的了。

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01

北交所首席概念区诞生

事情正在起变化。

如果把北京近些年的动作加以梳理,会发现:北京一方面在纾解非首都功能,一方面在强化自身优势。强大的北京,才是环京加速受益的源头。

三年3个强化北京经济功能的信号,也帮大家梳理出一条清晰、完整的链路。

2019年,原本的“京交会”改名为“中国国际服务贸易交易会”,即“服贸会”,成为与广交会、进博会并称的国内三大展会。

2020年,北京自贸区获批,涵盖服务贸易、金融开放、数字经济、文化、医疗健康、航空和国家交往等领域,正是中央政府给北京规划的一条产业发展路线图。

2021年北京证券交易所的诞生,在金融、资本领域落重磅落子,万亿资本箭在弦上。

京津冀协同发展的大背景下,每一次对北京的利好,首当其冲都是对环京的利好。需要对“疏解非首都功能”的内核有更深刻的理解,承接地环京区域是重要一环。

以前,环京最大的价值是什么?距离北京近。说白了,就是土地价值。现在不一样了,还有另外一条路,点土成金的产业资本化路径。

这就意味着,北交所首席概念区的诞生,充满了大时代的机遇。

目前,中国资本市场三足鼎立的格局已成,上交所在区位上重点服务长三角、江浙沪,在定位上服务硬科技,深交所在区位上重点服务珠三角、大湾区,在定位上服务新经济,北交所在区位上重点服务京津冀,乃至整个北方地区,在定位上服务创新型中小民营企业,而首席辐射的区域就是环京。

从土地到资本,相当于环京价值加倍一次,你说这个福利大不大!

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02

高精特专:环京G95科创走廊

环京最有价值的城市群,被一条神奇的七环串联。

素有北京七环之称的G95首都环线高速,在贯通之后,串联起一座座产业园,以科创产业带动全线发展,形成首都都市圈经济新地标,楼市资本论最早将其命名为“环京G95科创走廊”。

无疑,位于这些产业园内的众多高精特专中小企业,将率先成为环京新财富的发动机。

楼市资本论在调研中发现,荣盛发展(002146,股吧)很早就围绕环京G95科创走廊布局多座产业园,入驻了一群新兴科创企业,这正是资本要支持的目标。如,荣盛兴隆产业新城积极承接北京地区外溢产业,已形成新能源汽车、高端装备制造、新材料、食品加工四大主导产业,引入河北安旭专用汽车有限公司、北京思泰嘉业新能源汽车部件有限公司等。

与此同时,张家口的荣盛蔚县太行产业新城,当前入驻企业包括荣盛科技园、非晶带材合金材料生产基地项目、兴远专用车制造基地项目、源通鸿盛调峰热源站项目、河北蔚州能源综合开发项目等。

此外,中关村(000931,股吧)也在河北固安和天津宝坻等环京城市开建了产业园,吸引了很多科创企业落地,大大促进了当地产业链生态的建设和发展。

在楼市资本论看来,产业联动下的环京,叠加区域内创新、高科技等企业,价值重塑将更为有力,必然会吸纳资本进场,掀起新一轮造富潮。

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03

四大天王

雄安、副中心、冬奥会和新机场

如果说资本市场是为企业发展提供动力的引擎,那么关键性的王牌项目,就是一块块充满力量的中导站。

京津冀拥有四大天王般的世界级工程:雄安新区、北京城市副中心、大兴机场临空经济区和冬奥会的建设,是促进区域经济发展的核力量,推动京津冀协同发展的关键抓手。

随着北京通州与河北北三县的四统一发展、北京地铁22号线燕郊段开建,环京部分区域正在北京化,雄安和张家口则在北京“飞地化”。产业的兴起,也必然会带动大规模的人口流动,从而进一步改变区域内的楼市格局。

长期来看,未来北京房价可能不再是单纯的以城区中心为圆心,从高到低的外扩,而是在向通州、大兴以及雄安等方向,产生一定的跳跃式发展。这些政策热点区域及周边的楼市,将会成为新的看点。

通州好就是北三县好;

大兴好就是固安、永清、廊坊好;

雄安利好环雄四小龙(白沟、霸州、定兴、徐水);

冬奥会则利好张家口。而成立北交所,就是由点到面,对上述区域利好的加速释放。

换句话说,布局环京楼市的房企们,终于守得云开月见明,好时候就要来了。

大规模、大利好,才能成就区域企业的大发展。在刚刚发布的房企前8月销售数据中,环京龙头房企业荣盛发展以737亿元销售额位列行业前列。其他一些重仓京津冀的央企,收获份额也非常大。

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04

北京外溢加速

800万北漂VS 8万套新房

二手房上车门槛提高的同时,北京新房市场的房价则在继续上涨。

主要原因是地价仍在上涨。今年5月份,北京第一轮的集中供地从价格方面来看,基本确定了北京新房价格的一个新格局:五环全面“破7”、六环“破6”。北京五环告别了限竞房的5万+的时代,过渡到六环内全6万+的时代。并且,这次土拍几乎所有地块的溢价率都触及到了上限,地价较周边地块普遍涨了5千到1万不等。

同时,新房库存有限。目前北京楼市新房的库存大概介于6万到7万套之间,而“800万”北漂巨大的人口基数及巨量的住房需求,注定没法完全满足。

北京集中土拍过后,刚需未来上车普通商品房的难度更高。众多刚需购买者被牵引到环京市场毫不意外。北京向环京外溢的效应积极加速。冰山下的激流已经形成。

楼市资本论看来,随着北京楼市进入上行周期,预计环京房地产市场也将进入上升期。并且环京这次的上行周期与以前相比,市场基本面支撑度将得到很大的改善,环京城市、产业不断发展,辅以逐步完善的交通网络,大规模人口流动,将支撑环京楼市后续的健康发展。

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05

楼市起量:环京去调控化在路上

调控,这个房价下跌核心要素正在慢慢地减弱。

2017年以来,环京的调控强度居于全国之首,当地房价已经深度回调,中央维稳楼市指导方针下,市场发生积极变化。

事实上,环京也已经出现了一些隐性的松绑条例。二座重镇最有代表性。

固安等地的“落户”政策刚一放开,排队落户的人就排了两公里。

燕郊新房二手房市场,外地人已经可以正常购买了,周末的看房客已经让二手中介重新忙碌起来。

廊坊本地的商品房交易也表现活跃,数据显示2021年1-6月,廊坊商品住宅共成交14980套/147.95万平米,总金额191.21亿元。2-6月,廊坊商品住宅成交面积呈稳步上升趋势,6月成交面积为36.03万平米,为上半年最高值;成交均价保持平稳态势,6月成交均价13211元/平米。

香河荣盛阿尔卡迪亚(效果图)

楼市资本论深度调研了廊坊市场一线,从荣盛锦绣天悦、荣盛锦绣书苑及文安兰亭苑等几座楼盘销售情况来看,去化明显提升。

有现场购房者表示,作为刚需族观察了几年,现在终于下决心出手了。

廊坊市2021年上半年TOP10房企共销售98.19亿元,TOP10门槛值为4.3亿元,荣盛发展以23.82亿元位列第一。特别是,其在香河区域1-8月的销售额达到13.62亿元,同比大增3748%,势头迅猛。

在金九银十的当下,相信下半年还会有明显的提升。

不论是环京楼市氛围,还是布局环京的房企的业绩,向上已经成为主旋律。

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06

未来:究竟会发生什么

我们如何预测并理解10年后这个世界会变成怎样?

在经济和人口持续上升的基础上,时间这个变量是很恐怖的,巴菲特说过,这个世界最可怕的就是复利。

10年前环京各地的房价普遍只有3字头,甚至还有2字头,甚至燕郊也只有5字头。

未来房价会不会还有前10年的涨幅?答案是肯定没有。但从调控稳预期的表态,以及多行业大幅波动的表现来看,房产依然是普通人最安全的资产配置方式。

7月,燕郊楼市成交量差不多相当于前6月的成交量总和,平谷线地铁旁二手楼盘房价,普遍上涨了1000-2000元/平。

数据,就是市场在新周期来临之际,给出的最佳回答。

新周期,个人财富变迁的最佳方案,楼市资本论的建议是:左手楼市,右手资本。

守住环京,拥抱北交所,跟着政策走,永远有肉吃。


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