• 房地产信贷政策或转向,房企流动性紧张改善几何
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-10-24  /  浏览:1806 次  /  

“今年三季度房贷额度特别紧张,基本没放几笔,如今银行额度有所放松,放款的时间也比三季度短了。”据某长三角城市小微客户经理透露,近期房地产信贷政策已出现边际调整放松迹象。

民生银行并不是个例,近日多家银行陆续跟进恢复正常放款,消息称青岛建行、工行贷款额度将全面打开,房贷利率出现松动的势头。

信贷政策趋紧与房企的周转挂钩,直接影响房企销售数据,从而导致土地市场遇冷,市场信心不足。从9月底以来,楼市政策暖风频吹,信贷政策放松下,房企现金流或将得到合理改善。

变慢的周转率

“我们的销售目标是基于发展需要设定的,特别是四季度的回款指标,这是刚性指标,没有退路,也没有讨价还价的余地。”四季度开始前,某中型房企在营销人员动员大会上如此表示。

“这在行业内并不稀奇。”对于上述现象,有业内人士称,政策调控下,房企三季度销售普遍承压,四季度回款压力较大。

对房企而言,其自有资金最主要的来源,除了账上可调动的未受限现金,当属销售回款。中国商品房实行预售制度,开发商将建设中的房源出售,而通常情况下,购房款不仅包括购房者交付的首付款,还需要银行发放按揭贷款,这些资金形成了商品房预售款,支撑着房企的资金周转。

自2020年8月“三道红线”实施后,促回款已成为各家房企屡次强调的重要任务。房企的回款紧张,主要原因之一即为按揭贷款的难获得。

一位银行人士透露,2021年初,其银行对个人按揭贷款的放款周期约50天,此后拉长至两三个月甚至更长。据其提供的银行内部文件显示,2月初,商业银行逐渐加强了对小微贷款的管理,严查经营贷款流入房地产市场。

据上述人士透露,同一时期二手房的按揭贷款也逐渐收紧。

按揭贷款的收紧压制了一部分购房者的改善需求,银行对个人按揭贷款的放款周期拉长,同时也意味着房企资金回笼速度变慢。

克尔瑞地产研究中心统计,从2021年二季度开始,百强房企单月销售业绩增速呈明显放缓趋势,三季度更甚,房企单月业绩连续三个月同比下跌,且跌幅逐渐扩大。

反应在土地市场上,终止、延期、流拍、低溢价率……重点城市第二批集中供地普遍遇冷,降温明显。据中指研究院统计,第二批供地共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%,而首批次仅为6.5%。“银行房贷额度紧张,放款速度放慢,回款压力增大是房企拿地意愿受抑制的主要原因之一。”某业内人士表示。

被触发的信用危机

担忧房企的销售转淡、融资受限而影响到流动性,成为房企当前面临的行业性问题。而反应到资本市场,在个别大型房企爆雷、部分中小房企走钢丝的关口下,投资者对中资房企所发行的美元债已未有充足的信心,由此触发了信用危机。

10月18日,国际评级机构穆迪批量下调了多家房地产的企业评级,其中包括佳兆业、阳光城(000671,股吧)和富力地产;另外还有多家房企被下调评级展望,包括领地控股、三盛控股和合生创展等房企。

其实,2021年以来,投资者的风险偏好即降低,地产美元债市场持续大幅波动,其中高收益板块波动更为剧烈。根据market iboxx中资美元债回报指数,9月份,地产美元债价格下跌7.94%。10月份以来,地产美元债市场继续下滑。截至10月15日的一周内,地产美元债整体价格再次下跌0.87%。

在此背景下,多家房企动用真金白银回购美元债。日前,佳兆业对投资者表示,将根据市场行情,选择合适的时间点,用于提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%的优先票据。除佳兆业外,中国奥园、正荣地产、龙光集团等企业纷纷回购优先票据以稳定投资者信心。

即便如此,房企的美元债行情仍然风声鹤唳,比如此后佳兆业美元债仍创下较高跌幅,市场对其担忧仍存。

对此,央行在第三季度金融统计数据发布会上表示,相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

政策暖风吹

房地产市场形势正在发生剧烈变化,商品房销售剧烈下滑,房企资金紧张,房企海外债违约密集,均与房地产信贷紧缩关系密切。

从9月底以来,楼市政策暖风频吹。9月29日,人民银行、银保监会召开房地产金融座谈会,再次强调维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会上,相关负责人表示,部分金融机构误解了银行不得新发放开发贷款,未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

房地产信贷政策转向正在发生。此后,10月20日,中国人民银行负责人指出,在金融管理部门的预期引导下,对于房地产市场,“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,”融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

在此背景下,近日多家银行陆续跟进恢复正常放款,消息称青岛建行、工行贷款额度将全面打开,房贷利率出现松动的势头。“从市场看,随着房地产贷款投放提速,个人按揭贷条件会有所边际放松,房地产需求将会释放,市场销售将会趋稳有所好转。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,房地产信贷放松一方面更容易获得开发贷。另一方面,市场销售好转,也会加快销售回款,将明显缓解房企资金紧张压力。

但刘水同时指出,在坚守调控成果的同时,防止市场硬着陆风险。由于当前市场剧烈变化,房地产信贷额度会逐步边际调整,但预计不会出现全面放松的情况。

而信贷额度只是资金周转中其中的一环,对部分房企而言,如何平稳度过房地产行业风险出清周期,难题依旧。

“部分房企资金端压力仍然较大,现金流安全性迎来考验,加快回款仍旧是短期内房企工作重心。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦指出,四季度重点城市首批供地项目或将集中入市,预计房企营销端将面临较大压力。

将视线拉长,的数据,2022年全年,境内房企将有544.16亿美元的债务即将到期,预计房企再融资需求将继续加大。

其中,恒大集团、景程等房企到期规模较大,均超过20亿美元,任重而道远。


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