• 放水之后,全球房价正在失控!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-12-15  /  浏览:1802 次  /  

许多人在看到最近的全球房价数据时,或许都不敢相信。

如今,全世界的房价正在以前所未有的速度上涨,两位数的涨幅在许多国家甚至已经是常态。

在公布了住房统计数据的60个市场中,如果只看名义房价,不考虑通胀因素,只有6个市场的房价在跌;而根据通货膨胀调整后,也有47个的实际房价在涨,比例高达78%。

其中土耳其今年房价涨幅高达29.2%,为全球之最;然后是新西兰,房价涨幅为25.9%;韩国今年全国房价平均涨幅为19.08%,创14年新高;美国房价涨幅也达到了18.6%……

数据显示,今年上半年,全球平均房价同比上涨9.2%,多个国家房价迎来10年来最高涨幅。

看到这些十几或者二十几的涨幅,中国人可能不怎么惊讶,毕竟我们在数年前就经历过。但对部分市场的人们来说,这是破天荒的爆发。

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最疯狂的时期

最令人震惊的是北美。

在楼市从繁荣维持了长达8年后,美国的房价竟然还在往上蹭。

美国上一次的涨幅纪录是在2005年。16年前的那个秋天,漂亮国的房价同比上涨了14.4%。不过在今年4月,这个记录就被打破了,而且接下来的每一个月都在创新纪录。

如此趋势甚至还没有到头。美国房地产机构Zillow预计,未来一年,美国房价还将增长13.6%。

这也是美国历史上少有的疯狂时期。

然后是多年来都出了名房价稳定的欧洲市场。

这两年,欧洲房价可以用涨疯了来形容。截至第三季度,在29个欧洲住房市场中,有26个在涨。

其中德国房价已经保持6年持续增长,现在的房价较2014年初已经上涨了70%,展现出越来越大的活力。

涨幅第一的黑山,去年房价才暴跌了22%,今年就涨了32%,大起大落,心脏不好的真受不了。

“全球藏富之地”的英吉利,则表现出了它的富有。别国的楼市或许充其量只是房价上涨,但这里确实量价齐升。

据大英税务海关总署的统计,今年第三季度全国住宅物业的交易量为352160笔,同比增长33%,是2007年以来的最高水平。

从华盛顿到伦敦,全欧美的楼市都活跃得有些过头。

究其原因,无非两点。

其一,是各国央行宽松的货币政策以及持续的低利率环境。

比如去年年底,澳洲央行把现金利率降至0.1%的历史低点,同时还把抵押贷款率压到2%以下。这意味着贷款200万元,支付的年利息还不到4万元,远远低于同等房屋的租金。

所以短短一年,澳洲悉尼的房价中位数就上涨了30%。

事实上,是政府的低利率政策导致了房价上涨,这句话并不为过。

其二,是供需紧张。

首先,大宗商品供应紧张,导致下游各类建筑材料价格上扬。

其次是人力短缺。数据显示,9月底,全美建筑业有超过33万个职位空缺。

来源:wind

受到这两者的双重影响,美国单户住宅的建设量在10月份猛跌,授权建设但尚未开工的房屋数量攀升至15年来最高水平。

而在需求方面。疫情后,远程办公催生的住房需求叠加低利率环境推波助澜,导致需求超预期增长。

数据显示,今年10月底美国仅有125万套待售空房,同比下降12%。如果按目前的销售速度,美国市场上的空屋将在3个月内被抢购一空。

甚至可以这样说,欧美的房价上涨,目前是看不到尽头的。

02

亚洲与欧美的差异

如果说欧美的房价全线上涨,主要得益于低利率与更广泛的需求。

亚洲则明显并非如此,过去能够满足大部分供应的那部分需求,不是转向欧美,成为当地房价上涨的推手,就是在遭受冲击后持币观望。

这不仅跟利率没什么关系,需求甚至还在变弱,表现出巨大的分化。

一方面,跌的市场惨不忍睹,印尼和马来西亚等东南亚国家一跌再跌。

以柬埔寨为例,首都金边的高端公寓平均价格,今年已经下跌了11%,比去年的8%还惨。国际货币基金组织对其今年的经济增长预期,也从原来的4.2%下调至1.9%。

另一方面,涨的市场也是真离谱。

亚洲房价涨得最猛的韩国,尽管政府接连不断出台干预政策,但还是有约341万人离开首尔,首尔人口32年来首次跌破1000万人。照此情况,市场理应回调。但从结果来看,房价依然上涨的石头根本挡不住,丝毫没有不稳定的样子。

已经接近执政尾声的韩国总统文在寅,最近也在一档电视节目中表示,没能控制住房价上涨,是自己任期中最大的遗憾。

同时,在购房者涌入的方向上,亚洲和欧美国家也大有不同。

在欧美,尤其是英美两国,人们开始从大都市逃离,周边城市和近郊的房价涨幅比核心城市要高得多。

亚洲则恰恰相反,以东南亚地区和日本为甚,人们积极涌入大城市,核心资产愈发稀缺,进一步推高了当地房价,形成死循环。偏僻小城市的房价则跌到一文不值。

所以,尽管房价上涨的热潮在全球上演,但由于各国的房产税率、土地制度、社会发展情况、经济状况和人均收入水平都不相同,各个市场的具体情况差异很大。

03

未来怎么走?

首先是美国的加息周期,这是明年最大的宏观背景之一,会对房价造成一定冲击。

众所周知,美联储何时收水主要看通胀指数。而如今美国压力居高不下,美国宽松的货币政策、巨量的财政补贴、复苏的经济都在不断刺激着CPI的增长。CPI自今年3月就突破2%的门槛,6、7月的同比增速更是到达了历史高位5.4%,经济呈现复苏过热的苗头。

疯涨的美国房地产最终一定会传导到通胀上,进而成为影响全球资产和股市等经济指标的最大隐患。

如果放任过热,泡沫破裂后很容易形成崩盘;如果撤回太早或者监管过强,房价的下跌可能会影响全球资产的价格,进而威胁到经济复苏势头;如果刺激措施的撤回速度过慢,可能会使房地产进一步膨胀,加剧对金融稳定的影响。

具体该如何解决,谁也不知道。

明年下半年,若美联储如约开始加息,全球央行都得看其眼色,到时房地产市场的高烧有望缓解。大量外资都会撤离新兴市场,发达经济体将不得不面对利率上升的风险。

然后是最近火热的元宇宙炒房现象。

半个月前,知名歌手林俊也在推特上宣布自己也购买了“分布式大陆”上的三块虚拟土地,价值12.3万美元。

同一天,“分布式大陆”上一块数字土地被卖出243万美元的价格,这是当时元宇宙历史上最大的一笔房地产交易。

这是什么水平?现实中纽约曼哈顿的平均单套公寓价格也没有这么高,更不用说其他地区的房子了。

不过,这个记录很快就被打破了,另一家元宇宙房地产公司宣布以约合人民币2700万元的价格在沙盒买下了一块虚拟土地。

虽然在当下,这种高价的虚拟房产更多的仍是噱头,但因为元宇宙的发展热度,还是不断的有人加入进来。

在闲鱼上,最夸张的一套“ss环海岛屿”虚拟房产甚至被炒到了一百万元,有34人标记想要。

时代似乎变了,如果这股元宇宙土地的热潮继续蔓延,未来现实中的不少楼市资金也会伺机进入。

04

尾声

全世界的房价都在涨,反观疫情控制最好的中国房地产商却在打折卖房续命。

这是不是说明,我们国家已经大大减少了对土地财政的依赖,在产业转型升级方面,已经领先于其他国家了呢?

从历史上看,房地产泡沫走向疯狂不一例外受到流动性和低利率的刺激,而房地产高杠杆的属性又与银行利率、物价等经济指标息息相关,一旦泡沫破裂,就会让房地产危机演变为金融危机和经济危机。这也是房价走势成为市场关注和讨论焦点的最主要原因。

再从投资角度来看。

在全球楼市火热的环境下,海外投资机会和国内相比哪个更大一些?如果投海外,是投那些欧洲小国,还是投传统英国这种?

当然,不管怎样,首先得有钱上车……


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