• 2021地产人|分析师安家燕郊:有人被套,我从平淡中看到希望
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-01-09  /  浏览:1376 次  /  

燕郊,因其毗邻通州,在北京人的心里更像是通州的郊区,已成为很多工作在北京、居住在河北人士的首选之地。修成(化名)是一名地产行业分析人士,亦是河北燕郊的一名普通的购房者,2014年首次置业,2018年换房改善。截至刚刚过去的2021年,修成已在燕郊生活了近10年,越来越习惯并喜欢燕郊。

在修成看来,2021年,即使燕郊楼市加大了供应力度,推出诸如夏威夷蓝湾、福成禧悦里、东都时代等新盘,但总体而言,成交量较一般,整体上仍是“波澜不惊”,目前还处在不断筑底的阶段。

不过,尽管当前市场处于调整期,但修成仍看好燕郊楼市的未来,“燕郊是片希望之地,只不过人们需要对其重拾信心。”

2021年,燕郊楼市尽管加大了供应力度,但成交量并不算高。

2021年燕郊楼市“波澜不惊”

临近2021年年底的那段时间,修成的日常越发忙碌起来,工作上约好的会面、洽谈,导致他频繁进京。而在平时,若没什么事,他基本待在燕郊,有时候一周都不会进京一次,“得做核酸检测之类的,比较怕麻烦。”

较为自由的工作节奏,源于其工作属性。修成出生于河北承德兴隆,是一名地产分析人士,工作重心在北京,实际居住地在燕郊。从2012年在燕郊纳丹堡租房算起,这已是修成在燕郊生活的第十个年头。

不过,跟修成不同的是,其爱人则是燕郊“跨省上班族”中的一员,她是燕郊本地人,每天早晚,固定往返于北京与燕郊,通勤大多采用的是公共交通。他们夫妻俩从2014年买房落户燕郊后,这样两地通勤了多年。

燕郊,这座被称为“北京编外”的卫星城,满足了修成对生活绝大部分的想象。在燕郊结婚生子买房,有一套130多平方米三面朝阳的三居室,阳光很好,能照进客厅。小区环境安静,周边商业配套齐全,步行10多分钟就可到达大型商超。修成将其定义为一个安定的居所,能为家人提供较好的生活场景,“5岁的儿子在上幼儿园,我母亲从老家承德过来帮忙照顾他,疫情严控期间,儿子从客厅到卧室来回奔跑,也能出汗起到锻炼功效。”

作为“老燕郊人”,修成见证了燕郊楼市的潮起潮落。2017年,受调控政策影响,燕郊市场迅速降温,而一直到2021年,其恢复的节奏仍较为缓慢。过去的这一年中,燕郊楼市加大供应力度,推出诸如夏威夷蓝湾、福成禧悦里、东都时代等新盘,但总体而言,成交量较一般,修成将其总结为“波澜不惊”。“之前在政策持续发力之下,市场信心下降严重,加上疫情影响,目前还是处在一个不断筑底的过程中。”修成如是说。

沿着102国道出北京一到燕郊境内,就是燕郊著名的“售楼一条街”。曾经,这里有着众多销售员,见到有人从车站下车,他们就热情地上前推销楼盘。而到了2021年,这里很多售楼处都大门紧闭,人去楼空,偶尔个别售楼处还在营业,但与之前销售们一拥而上的热闹情景截然不同。修成告诉新京报记者,“以前到燕郊,密密麻麻全是人,现在前来买房的人少了,也很少有人向我打听燕郊购房情况,房产也不具备投资属性了。”

市场的冷清反馈至数据层面。根据易居研究院智库中心提供的数据显示,2021年1-11月,燕郊新建商品住宅成交套数为5553套,价格为19479元/平方米。“从2016年以来的数据看,2021年新房交易数据并不差,至少没有出现断崖式下跌。燕郊不缺购房者,但市场需求仍被压制。房价方面,经过前几年的下跌,当前泡沫反而少了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是评价当前的燕郊楼市。

2021年,燕郊房地产市场仍未完全复苏,房产中介门店也略显冷清。

“燕郊置业者再回北京买房难度很大”

燕郊,有着和长安街相似形制的彩虹门,也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。因距离北京的CBD仅30公里,大量“潮汐族”的存在,导致房地产成为其主要产业,承接了大量北京外溢人口的购房需求。

拉长时间跨度,今年34岁的修成,不仅是房地产行业的见证者,亦是参与者。2014年,在亲朋好友的帮忙下,修成买下上上城三季一套78平方米二居室,总价70多万元,贷款30多万元。之所以看中这一房子,无外乎价格适中。彼时,该房源单价9600元/平方米左右,且配套相对完善,适合修成这类刚需族“上车”,“毕业第三年,自己仅攒了几万,全靠大伙帮衬。”

如今回过头来看,修成正赶上燕郊楼市迅速膨胀的攀升期。时至2016年,一位从事房产中介的亲戚劝修成,赶紧将这房子以28000元/平方米的价格出售,甚至承诺,当天看房,第二天即可成交。修成也动了出售变现的心思,他算了一笔账,彼时,除去剩下30多万元的房贷,可净赚190万元。不过,最终拗不过家人,这一计划最终作罢。

一年后,随着限购政策的来临,燕郊楼市趋于冰冻。2018年,由于孩子的出生,修成将换房计划提上日程。当年11月份,他将上上城三季住宅以13000元/平方米的价格出售,再以15800元/平方米买下金玉缘小区一套130多平方米三居室,总价200多万元,贷款100多万元。

到了2021年,随着这套房子住得越发喜欢,修成的心态也发生了很大变化,越来越把燕郊当成自己的第二故乡,他将其定义为“企稳”:同等价位,他在北京无法拥有同等面积的居住空间及配套设施,也无法落户解决小孩上学问题,“燕郊的房子对于我这样的北漂而言,是一大馈赠。”

修成也从不寄希望于燕郊划归北京。在他看来,在燕郊置业,要放弃幻想、脚踏实地,同时也要做好回不到北京的准备,“从燕郊再回北京买房太难,尤其对北京东部的外溢人口而言,价差不是一两倍。”

“不过,为了孩子,将来未必不可能。”修成说,“等儿子大了,若能在北京有套房,不用像我这样往返于北京、燕郊之间,就更好了。”

“燕郊是片希望之地,有待人们重拾信心”

不同于修成的刚需自住需求,前几年的燕郊,吸引了众多投资客。房地产行业“挤泡沫”的这两年,尤其是到了2021年,对于这些被套投资客而言可谓难熬。

2021年2月,一则“因资不抵债,燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传,引发较大关注。修成告诉新京报记者,他身边就有投资失败的不少案例。2016年底,修成的一个亲戚跟人合伙以单价27000元/平方米、总价270万在燕郊投资一套住宅,到了2021年底,房价腰斩,其中一方没钱还月供,另一方不得不贴钱帮还,房子等同“鸡肋”,不仅赔了钱,还打乱了原本的生活节奏。

比起个人投资客,一些地产中介的投资行为更为疯狂,有些中介在楼市高点“上车”,到了2021年被套五六套的也不在少数,“他们之前是赚了些钱,只不过之前凭运气赚的钱,现在凭‘实力’再慢慢还回去。”修成调侃道。

“想在地产周期中获利的人都要小心,获利的永远是少数,未获利甚至踩雷的,才是大多数。”对于在高点买入燕郊房产而被套的投资行为,修成如是评价道。

“不论是刚需自住,还是投资客都需要放弃幻想,利好政策已出尽,目前是个回归价值本位的过程。”修成认为,燕郊楼市的“平淡”可能还会再持续相当长一段时间,“燕郊以前是个投资客较多、投资氛围较浓的区域,这几年被打压回原形。人们对这一区域需要有一个重新评估和认识的过程。”

即便如此,走过波澜不惊的2021年,展望更远的未来,修成表示,他依然看好燕郊楼市,“以一个普通乡镇的视角来看燕郊,它是一个非常发达的地方,只不过大家见惯了北京的繁华后,觉得燕郊稍差一些。但从全国范围看,能够发展出这么多人口的繁华小镇,很是了不起。”

而从买房置业的角度分析,修成认为,北京置业可能对很多人而言是个梦,但燕郊相对可及,“燕郊是片希望之地,只不过人们需要对其重拾信心。”

对于其个人的房产规划来说,当务之急,修成正在努力赚钱还房贷本金,2021年他还了20万元,今年准备再还10多万元,由此减轻月供压力,争取未来五六年内将房贷全部还清,“我现在有房有车,月供6000元,媳妇公积金可用3000元,再加上其他一些收入,生活没有太大压力。”修成说。

修成给记者算了一笔账:目前居住的房子,每平方米上涨5000元是可期待的。再乐观一些,未来每平方米上涨至30000元,若想出售,除去贷款还能剩350万元左右现金,生活完全有保障。修成说,这是他作为一个燕郊人对未来的美好畅想。

新京报记者 张晓兰 图片来源 受访者供图


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