• 房子过剩了,居民应减少住房投资,4类人群还能买房吗?
  • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2022-04-01  /  浏览:4505 次  /  

这一点国家已经强调过太多次。新的模式是什么?在弄清楚这个之前,我们有必要对当前房地产市场形势做一个梳理和判断。

  近日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示,虽然住宅新开工面积增长率为负,不过绝对量依然很大,老龄化趋势下,中国住房过剩趋势越来越严重。

  基于以上判断,“非常建议我们的民众,能够减少一些住房投资,去投资其他的资产。”甘犁认为。

  听到这里,大家一定有自己的想法了,但我想说,千万不要误会。

  这些年房地产投资越来越难,随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位逐步落实,房子回归居住属性成为共识,这就意味着过去躺着都能赚钱的时代过去了。

  因为房地产正面临着许多指标的改变,正酝酿着一场巨大的深层次变革。比方说,人口出生率下降,老龄化越来越严重,虽然城镇化还有潜力,但不会大幅增长,加上很多城市库存较大,人均住房面积也达到了近50平,虽然是人均,但可看出总量已经饱和,需要的是如何重新进行市场机制分配。

  这些方面都标志着房地产正在触及天花板,传统老路行不通了。国家倡导探索新的发展模式,新的模式到底是什么?

  中国的房地产从高歌猛进的以开发为主的增量时代转向了存量时代。以后不仅有住宅,还有商业、城市综合体等,都需要有更好的运营增加效益,当然,服务也是很重要的一项。

  探索新的发展模式,俨然已成为房地产新常态下的新主题。首先,“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续,因为不仅浪费大量资源,同时还积重难返,隐含着重大的问题,不符合新发展理念,无法迈向高质量发展。

  对于新模式的探索,重要在于如何推进新时代存量运营主导之下的供给侧结构性改革,其实,除了商品房市场,还有保障住房,市场和保障两条腿走路。除了刚需,还有改善需求,特别是3亿左右新市民的住房需求,这里既有买房也有租房需求。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也是新模式的一部分。

  再回到市场中来,人均住房面积虽然不少了,但是仍有很大空间,特别是存量市场中,如何将较饱和的市场通过新的机制和手段进行再次分配,让更多的人获得人均住房幸福感,而不是总让人觉得被平均。城镇化率也是如此,未来不会大涨,但依然有较大的发展空间。目前中国的城镇化率逼近65%,有的发达国家城镇化率已达82%甚至94%。

  我们再回到甘犁的话,“非常建议我们的民众,能够减少一些住房投资,去投资其他的资产。”投资其他资产,什么资产呢?他没有说,只说减少一些住房投资。还有比房地产投资更好的吗?肯定有,但似乎不属于普通大众

  我反对炒房,但不反对投资,只是这些年投资逻辑改变了,变得不再那么容易,而更需要专业和持久的态度。其实甘犁还说了一句话,“虽然住房现在看起来是一个很好的资产,但资产不兑现,就无法支撑家庭支出,比如养老、子女教育、医疗等,也无法使家庭消费品质得到提升。”

  这话到底该怎么理解,其实不同的人可以对号入座。他也承认房地产依然是较好的投资标的,而且是看起来,但因人而异,如果不兑现那么就无法转变为消费升级。这应该是对我们的刚需来说的。

  很多人买了房,一辈子可能就那一套,虽然眼瞅着房价上去了,财富大涨,但是却与自己的生活改善影响不大,适度投资者反倒是还有更多的获利机会。因为可以从房子转化成资产。这位专家认为,房地产依然是家庭重要资产,占比70%以上。这个占比在低收入人群中占比较高,高收入人群中,会低一些,但住房在资产配置中作为主要资产的状况在短期内是不会改变的。

  所以,2022年还能买房吗?这个问题抛出来答案就已经有了。

  房地产的重要地位仍在,只是不会成为过去拉动经济快速增长的火车头,但依然是稳定经济的压舱石。对于购房者,我们要区分集中人群。分别是刚需改善购房者、投资人群、炒房者和资产配置人群。

  对于刚需和改善购房者,国家三番五次倡导,要保护刚需、满足改善等合理购房需求。这类人群,房价是很重要一方面,但不是影响他们的决定性因素。如果是,那就是不够刚。虽然也有投资的心态,但买来是用来自住,且一住就是很多年,一味等房价降到合理价位根本不现实。

  楼市在多重利好政策下,整体上有回暖的迹象,但是全国是严重分化的,不同城市、不同区域甚至不同的项目都是有很大差别的。需要购房者认真考量,重在选择优质开发商优质项目及好地段。

  投资人群或许就不一样了,在寻找买房项目的同时,也要更加注重对手中多余房子的处理。甘犁指出,未来房地产占总资产的比例会逐渐减少。先将多余的房产兑现,将住房资产转化成可供消费的资产的人,他的财富积累过程会更顺利。“否则,等以后当大家都想卖房子的时候,你就很难卖动了。”

  资产配置人群则要审时度势,更要知道该坚持什么放弃什么,房子永远是他们资产配置的重要形式,特别是高品质的优质项目。甘犁表示,住房在资产配置中作为主要资产的状况在短期内是不会改变的。

  而炒房人群就不用多说了,炒房时代过去了,未来生存空间会越来越小,尽快处理多余房产。


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